Es posible que haya visto los titulares: “Los precios de la madera están en su punto más alto”, “Los costos de las casas se disparan a medida que los precios de la madera se disparan”. Si bien es cierto, los precios de la madera aumentaron un 208 por ciento en 2020, no es la gran barrera para comprar una vivienda que los titulares pretenden que es.
Fluctuaciones de los precios de la madera
Los precios de la madera han subido y bajado antes, subiendo en 2017 y 2018, y luego volviendo a bajar en 2019. Luego, la “tormenta perfecta” de 2020 golpeó con problemas tanto de demanda como de oferta, dice Robert Dietz, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. (NAHB).
“Predijimos una tasa de crecimiento de alrededor del 4 por ciento en la construcción de viviendas unifamiliares en 2020, pero aumentó un 12 por ciento”, dice Dietz. “La demanda de madera se disparó junto con la demanda de viviendas unifamiliares nuevas y un aumento en los proyectos de remodelación. También vimos el cambio a personas que querían casas más grandes, lo que significaba que la demanda era aún mayor.
“La pandemia provocó la interrupción del suministro global para todo, incluidos los elementos básicos literales de la construcción de viviendas”, dice Dietz.
Sin embargo, también hay un suministro interno insuficiente de madera, dice. Las acerías redujeron la producción cuando golpeó la pandemia y el cierre económico, anticipando una larga recesión en lugar de un rápido aumento de la demanda. Incluso con una demanda alta, muchos aserraderos continúan funcionando con menos trabajadores debido a los requisitos de seguridad de COVID-19.
Pero no es necesario que los compradores de viviendas consideren la reventa en lugar de la nueva. Los constructores de viviendas están abordando los problemas de varias maneras. E incluso cuando el costo inicial de una casa de nueva construcción es más alto que comprar una existente, aún no puede superar los ahorros de costos a largo plazo de una casa de nueva construcción.
¿Cómo es que los constructores manejan los altos precios de la madera?
Aproximadamente el 90 por ciento de las casas unifamiliares tienen estructura de madera, dice Dietz.
Una encuesta reciente de constructores de NAHB encontró que están adoptando varios enfoques para aumentar los precios de la madera. Alrededor de la mitad (47 por ciento) de los constructores están incluyendo cláusulas de aumento en los contratos de venta que cubrirían los costos incrementados debido a los precios de la madera. Alrededor de un tercio (29 por ciento) hace pedidos anticipados de madera cuando los precios bajan para evitar comprarla cuando los precios suben.
Otros constructores eligen retrasar la construcción o las ventas cuando los precios de la madera aumentan, o pausar la construcción después de enmarcar para esperar precios más bajos.
“La esperanza es que para 2022, algunos de los problemas del lado de la oferta se resuelvan con más capacidad de aserradero en EE. UU. y un nuevo acuerdo con Canadá (del que EE. UU. obtiene alrededor de un tercio de su madera)”, dice Dietz. “Los mercados futuros anticipan que los precios de la madera se mantendrán altos hasta 2021”.
Pero mientras tanto, los constructores están aprovechando la oportunidad para explorar nuevas opciones.
“Los altos precios de la madera ofrecen una oportunidad en los próximos años para que los constructores construyan de manera diferente y experimenten con cosas como la impresión 3D, que hasta ahora solo es efectiva para viviendas de un solo nivel”, dice Dietz.
Las ventajas de costos de las casas recién construidas
La asequibilidad es a menudo una preocupación importante para los compradores de vivienda. En los últimos años, las bajas tasas hipotecarias han mantenido las viviendas en el rango asequible para las familias, incluidos los compradores por primera vez, a pesar del aumento de los precios.
Los compradores primerizos a menudo buscan casas asequibles, por lo que tienden a comprar viviendas existentes. Sin embargo, la diferencia de precios entre las viviendas de nueva construcción y las existentes se ha reducido, por lo que los costes de compra son prácticamente los mismos. En marzo de 2021, el precio medio de venta de una casa recién construida y el de una casa existente diferían en menos de $2,000, según datos de la Oficina del Censo y la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
A pesar del aumento en el costo de los materiales, los lotes y la mano de obra, el punto de precio y la apreciación de los beneficios de las casas recién construidas atrajeron a más compradores primerizos al mercado de casas nuevas en 2020. Además, dice Dietz, los millennials, que hacen ocupan la mayor parte del mercado de compradores primerizos, están más dispuestos a comprar una casa en un lote más pequeño o una casa adosada. Ambas opciones suelen reducir el costo de la casa.
Los propietarios de casas nuevas disfrutan de varias ventajas sobre las casas de reventa. Existe la tranquilidad de saber que nadie ha vivido nunca en la casa (un punto que atrae a los compradores conscientes de la seguridad en medio de una pandemia). También existe la alegría de diseñar exactamente la casa que desea, en lugar de hacer concesiones por casas existentes que son casi perfectas.
Pero quizás la razón principal de la creciente demanda de casas nuevas es que son menos costosas para mantener que las existentes.
Por ejemplo, se aconseja a los compradores de casas as que reserven al menos el 1 por ciento del valor de una vivienda de reventa anualmente para reparaciones y mantenimiento; por ejemplo, $3300 en una vivienda de $330 000. Las casas recién construidas rara vez requieren reparaciones o mantenimiento extenso en los primeros años. Los constructores suelen incluir garantías de uno a dos años en muchos sistemas, materiales y dispositivos, junto con una garantía de 10 años en problemas estructurales. A diferencia de una casa existente, cualquier problema que se encuentre en una inspección de la casa es responsabilidad del constructor.
Las casas nuevas también se construyen con los más altos estándares de eficiencia energética y conservación del agua, lo que significa que es probable que sus facturas de servicios públicos sean más bajas de lo que serían en una casa de reventa de tamaño similar. Finalmente, si eventualmente decide vender su casa, su valor de reventa debería ser más alto porque listará una propiedad de 10 años en lugar de una que tiene 20 o 30 años de antigüedad.
Por lo tanto, si bien los precios más altos de la madera tienen un impacto en la construcción de viviendas nuevas, el valor a largo plazo de las casas recién construidas puede compensar cualquier subida de precios a corto plazo.