Montañas, bosques, cañones y ríos: si está listo para hacer de Colorado su hogar, está a punto de disfrutar de algunos de los paisajes más pintorescos del país durante todo el año. Si bien es posible que esté ahorrando para el pago inicial para comprar la casa de sus sueños en el impresionante Centennial State, asegúrese de tener el efectivo disponible también para los costos de cierre.
Si bien Colorado tiene muchas ciudades económicas, los compradores de casas a menudo pasan por alto los costos de cierre, un obstáculo costoso. El treinta y cinco por ciento de los estadounidenses están sorprendidos por estas costosas tarifas de cierre, y otro 17 por ciento ni siquiera vio venir este paso, según una encuesta de 2017 realizada por ClosingCorp, que investiga datos de bienes raíces residenciales. El seguro hipotecario, los impuestos, el seguro de título y las tarifas de tasación fueron algunos de los gastos que más sorprendieron a los compradores de casas.
Los costos de cierre abarcan todas las tarifas que deberá pagar antes de recibir las llaves de su casa. Piénselo de esta manera: obtener un préstamo hipotecario no es gratis: debe pagar los servicios de su prestamista hipotecario, abogado, tasador, inspector y la compañía de títulos que realiza el cierre. No olvide los impuestos de transferencia de bienes raíces, los impuestos a la propiedad, las tarifas de HOA y el seguro de hogar. En lugar de pagar a cada proveedor de servicios uno por uno, estos gastos se agrupan y se pagan en una sola suma el día de cierre.
Entonces, ¿cuánto cuestan los costos de cierre en Colorado? Nuestra guía para el Estado del Centenario lo tiene cubierto, con una mirada profunda a cuánto pagan los compradores de vivienda en promedio al momento del cierre, qué se incluye en el desglose de la factura y cómo puede ahorrar miles de dólares en este gasto final en el proceso de compra de vivienda.
¿Cuánto son los costos de cierre en Colorado?
Si bien no está entre los 10 primeros, Colorado es el decimoquinto estado con los costos de cierre más altos del país, con un promedio de $2,906, impuestos incluidos, por una casa con un precio de $371,498. Eso representa solo el 0,78 por ciento del precio de la vivienda, según un informe de 2021 de ClosingCorp.
En 2020, ClosingCorp colocó a Colorado en el medio del paquete, ocupando el puesto 25 en costos de cierre: los compradores gastaron $3,672 en viviendas con un precio de $424,479.
Tenga en cuenta que estas cifras se basan en un comprador de vivienda que aplica un pago inicial del 20 por ciento, lo que elimina la necesidad de un seguro hipotecario privado. Otros gastos específicos del estado no están incluidos en esta estimación. Colorado es conocido por su clima severo, con granizo, inundaciones repentinas e incendios forestales, por lo que las pólizas extendidas en su seguro de hogar son un gasto adicional garantizado.
En general, los compradores de viviendas deben esperar gastar alrededor del dos por ciento del precio de compra de su casa en los costos de cierre. Los datos de junio de 2021 de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado fijaron el precio de venta promedio de una vivienda unifamiliar en $530,000. En este caso, los costos de cierre estarían entre $5,300 y $10,600.
En aras de la comparación, el promedio nacional de costos de cierre para la compra de una casa unifamiliar fue de $6,087 en 2021.
Los costos de cierre también deben pagarse además de su pago inicial, lo que significa que los compradores de casas deben comprometerse a ahorrar una gran cantidad de efectivo.
¿Qué se incluye típicamente en los costos de cierre de Colorado?
Cuando se trata de comprender el desglose de la factura de sus costos de cierre, los gastos comienzan a contabilizarse tan pronto como solicita un préstamo hipotecario. Si tiene curiosidad acerca de lo que implican sus costos de cierre en Colorado, aquí hay un vistazo más de cerca:
Tarifas de originación de préstamos
A menos que esté comprando una casa con dinero en efectivo, necesitará la ayuda de un prestamista para asegurar una hipoteca. Esto hace que las tarifas de originación del préstamo sean uno de los primeros gastos iniciales en los que incurrirá en sus costos de cierre. En pocas palabras, son lo que su prestamista le cobra por configurar su solicitud de préstamo, realizar la suscripción y procesar su financiación.
Espere gastar alrededor del 0.5 al uno por ciento del monto de su préstamo en estas tarifas. En junio de 2021, el precio medio de venta de una casa en el condado de Denver, por ejemplo, era de $515 500, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado. Eso significa que las tarifas de originación de préstamos oscilan entre $2,577.50 y $5,155.
Tarifa de informe de crédito
Al igual que cuando solicita un préstamo para automóvil, una tarjeta de crédito o un préstamo personal, su prestamista debe realizar una verificación de crédito completa para asegurarse de que es un prestatario responsable. Extraerán su puntaje de crédito y solicitarán su informe de crédito antes de ofrecerle un préstamo.
Espere que el prestamista le transfiera este gasto de $25. Si hay más de un prestatario involucrado, duplique este gasto porque su prestamista deberá verificar sus dos informes de crédito.
Tarifas de depósito en garantía
Aunque la mayoría de los costos de cierre son negociables entre el comprador y el vendedor, generalmente se dividen por la mitad en Colorado, y eso incluye las tarifas de depósito en garantía.
El fideicomiso es un acuerdo financiero en el que un tercero neutral, en este caso, la compañía de títulos que está contratando, retiene sus fondos en una cuenta separada. Por lo tanto, no le pagará al vendedor hasta que la tinta se seque en la compra de su casa y ambas partes hayan cumplido con todas sus condiciones.
Su compañía de títulos lo guía a través de la lista de verificación de cosas que debe haber completado antes del cierre, como comprar pólizas de seguro adecuadas y realizar una búsqueda de título. ¡Incluso son los que se reunirán con usted el día de cierre para firmar todos los últimos trámites antes de entregarle las llaves de su casa!
Los compradores y vendedores deben ponerse de acuerdo sobre este servicio compartido; puede proponer una empresa a su vendedor o constructor, y deberán firmar la firma de la empresa de títulos antes de continuar. Vale la pena buscar tarifas porque algunas compañías de títulos cobran según un porcentaje de la venta de la casa, mientras que otras tienen una tarifa fija.
Búsqueda de título y seguro de título
Una de las tareas más importantes que realizará su compañía de títulos es la búsqueda de títulos. Cuando compra una propiedad, ya sea una nueva construcción o una casa existente, debe confirmar que será dueño de ella de forma libre y clara. Aquí es donde entra su compañía de títulos para realizar una búsqueda exhaustiva, que se remonta a las últimas tres décadas o más, para asegurarse de que el terreno que está comprando no tenga gravámenes ni demandas en curso.
Tradicionalmente, los compradores pagan por el proceso de búsqueda del título, que podría costar cientos de dólares, según la complejidad de los registros históricos de la propiedad.
Una vez completada la búsqueda del título, su prestamista esperará que compre un seguro de título como medida de seguridad. Si la búsqueda del título no detecta algo, el seguro del título actúa como una segunda capa de defensa para que usted no sea responsable de las sorpresas. Tradicionalmente, las primas del seguro de título son cobradas por el vendedor en Colorado, pero tenga en cuenta que esta es otra parte móvil que es negociable.
Los compradores de casas en todos los estados excepto 13 deben tener en cuenta los “impuestos de transferencia de bienes raíces” en sus costos de cierre, y eso incluye a Colorado. Los impuestos de transferencia se pagan a los gobiernos locales y estatales cuando el vendedor transfiere la casa al comprador. A veces, este gasto puede incluirse como impuesto de escritura, impuesto de registro de hipoteca o impuesto de sellos en su factura de costos de cierre.
Impuesto de transferencia de bienes raíces de Colorado
Es posible que incluso tenga que pagar una tarifa de registro para esta transferencia de propiedad, y algunos gobiernos cobran por página para actualizar los registros.
No hay reglas de impuestos de transferencia concretas; varían de un estado a otro e incluso de un condado a otro dentro de Colorado. Pero según las leyes estatales, los impuestos de transferencia no pueden exceder más del dos por ciento del precio de compra de la vivienda.
Puede verificar cómo se verán sus impuestos de transferencia consultando a los funcionarios de su condado local. En el condado de Summit, por ejemplo, los compradores de casas en Breckenridge y Frisco pagarán el uno por ciento en impuestos de transferencia, mientras que hay una tarifa de impuesto de transferencia del cero por ciento en Keystone y Blue River.
Hay una “tarifa de documentación” en todo el estado de 0.02 por ciento por cada $100 del valor de la propiedad que se paga al secretario del país y al registrador que documenta el cambio de propiedad. Incluso si su comunidad local no tiene impuestos de transferencia, tendrá que pagar esta tarifa adicional.
Hay casas económicas y vecindarios con escritura restringida que también están excluidos de cualquier impuesto de transferencia.
Por lo general, los impuestos de transferencia se dividen entre el comprador y el vendedor en Colorado, pero este es otro costo que se puede negociar.
Costes legales
Si bien es obligatorio tener un abogado de bienes raíces de su lado cuando compra una casa en 20 estados, este no es el caso de Colorado.
Si tiene una compra sencilla de una casa de un constructor, por ejemplo, puede respirar tranquilo porque no necesita agregar este gasto a su cuenta.
De todos modos, puede contratar a un abogado, especialmente si necesita un experto para redactar o revisar contratos, certificar escrituras y otros documentos legales.
La cantidad que pagará por un abogado en Colorado dependerá en gran medida de la cantidad de horas que necesite para sus servicios y la cantidad de trabajo que deberá realizar. En Colorado, algunos abogados pueden cobrar una tarifa fija por ayudar con las transferencias de bienes raíces, pero es más común que le cobren por hora.
Seguro para propietarios de casas
El seguro de casa una compra obligatoria que su prestamista le exigirá que compre antes de financiar su hipoteca. Si bien el estado de Colorado no obliga a todos los propietarios de viviendas a contratar un seguro, independientemente de dónde viva en Centennial State, deberá tener los primeros seis meses a un año de cobertura pagados en su totalidad al momento del cierre. Este es un gasto “prepago”, lo que significa que debe pagarse en efectivo y no puede incluirse en el financiamiento de su vivienda.
Es crucial que el seguro esté vigente una vez que tome posesión porque cubrirá cualquier daño físico a su hogar causado por incendio, viento, vandalismo o robo. Puede que le dé tranquilidad a su prestamista, ¡pero también debería hacer lo mismo por usted! Asegúrese de estar al tanto de su cobertura y realice cambios en su póliza según sea necesario.
Dependiendo de dónde viva en Colorado, es posible que deba comprar pólizas de seguro adicionales para cubrir desastres naturales, desde incendios forestales hasta inundaciones repentinas. Estos no están cubiertos en su póliza de seguro de hogar estándar en los EE. UU., por lo que deben agregarse a su póliza existente a través de un endoso.
Impuestos de propiedad
Pagar los impuestos sobre la propiedad es un rito de iniciación para los compradores de casa por primera vez, al igual que mover el césped o colocar las luces navideñas al aire libre.
En Colorado, los impuestos a la propiedad promedio son de aproximadamente $1,437 por año para una casa valorada en $237,000. En promedio, puede esperar que su condado cobre alrededor del 0.6 por ciento del valor de mercado tasado de su propiedad en impuestos a la propiedad cada año.
Cuente con pagar este gasto, prorrateado, al cierre y luego anualmente cada mes de abril.
Tarifas de la HOA
Hay aproximadamente 2,31 millones de personas, alrededor del 40 por ciento de la población del estado, que viven en comunidades de asociaciones de propietarios de viviendas en Colorado. Con estos números, existe la posibilidad de que también deba tener en cuenta las cuotas prorrateadas de la HOA al cierre.
Las tarifas de la HOA pueden valer la pena: cubren el costo de las casas club, las piscinas, los parques comunitarios, los gimnasios, la recolección de basura, la seguridad y los sistemas de alarma contra incendios. Si su HOA tiene más campanas y silbatos, debe esperar pagar aún más. Estas tarifas también tienden a aumentar en comunidades con edificios antiguos, ya que se requiere más mantenimiento.
El trabajo de su vendedor es cubrir las tarifas de transferencia de HOA y liquidar sus saldos pendientes. Si se está mudando a una casa nueva, su constructor puede presentarle la HOA, todas las comodidades incluidas y cuánto deberá pagar. Después de eso, usted tiene la responsabilidad de mantenerse al día con los pagos de acuerdo con el programa de tarifas.
Si está considerando una propiedad, es justo preguntar sobre las tarifas de HOA por adelantado para que sepa lo que está obteniendo a cambio de este costo.
Tasa de encuesta
ClosingCorp dice que Florida y Texas son los únicos estados en los que los levantamientos topográficos son obligatorios para casas unifamiliares. Pero algunas casas en Colorado tienen grandes acres de tierra para trabajar, por lo que puede valer la pena contratar a un topógrafo para definir los límites de la propiedad y confirmar los límites de su propiedad.
Este paso puede incluso ser un requisito de su prestamista antes de emitir su préstamo. Si es necesario, espere pagar alrededor de $300 a $500.
Tarifas de tasación e inspección de la vivienda
Otro punto de control que deberá superar antes de que su prestamista decida que es seguro transferir su préstamo hipotecario es la tasación y la inspección de la vivienda.
Antes del cierre, su prestamista enviará un tasador externo a su nuevo hogar para asegurarse de que tenga el precio correcto. Si no puede mantenerse al día con los pagos de su hipoteca y su prestamista ejecuta la hipoteca de su casa, necesitan saber que pueden vender la propiedad para compensar el saldo pendiente.
La inspección de la casa tiene una función diferente: en este caso, deberá contratar a un profesional para verificar la salud y la seguridad de lo que será la compra más importante de su vida y confirmar que todo funciona correctamente. Su inspector de casas también señalará cualquier problema que ya exista o que pueda surgir en los próximos años, como la necesidad de reemplazar los electrodomésticos o lo que puede convertirse en un techo con goteras en dos años. Esta es una excelente información porque puede pedirle al vendedor que realice las correcciones antes de finalizar el trato.
En ambos casos, usted, el comprador de la vivienda, tiene la responsabilidad de pagar la tasación y la inspección de la vivienda. Cuente con gastar alrededor de $500 o más por cada uno de estos servicios en Colorado, según el tamaño de su hogar y su ubicación.
Seguro hipotecario privado
Si no proporciona un pago inicial del 20 por ciento, su prestamista esperará que compre un seguro hipotecario privado en Colorado. PMI permite a los prestatarios calificar para un préstamo convencional, incluso si pagan solo del cinco al 19.99 por ciento de su hipoteca.
Si bien usted es quien paga el seguro, la cobertura es para su prestamista; debido a que no ha hecho un pago inicial del 20 por ciento, PMI protege a su prestamista en caso de incumplimiento del préstamo.
Este costo no está incluido en el recuento de gastos de costos de cierre de ClosingCorp, pero el PMI generalmente oscila entre el 0,25 % y el 2,25 % del saldo pendiente de su préstamo, según el tamaño de su pago inicial y su puntaje crediticio.
¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Colorado?
¿Ha comenzado el shock de la etiqueta? Es difícil creer que los compradores de casas tengan que desembolsar miles de dólares en costos de cierre además de su pago inicial del 20 por ciento antes del cierre.
Pero aquí hay un alivio: hay muchas maneras en que los compradores de viviendas inteligentes pueden compensar este costo, incluidos los programas estatales y locales de propiedad de vivienda.
Aquí hay un vistazo a las estrategias clave que pueden ayudar a reducir sus costos de cierre:
Asistencia con los costos de cierre
Hacer uso de los programas de asistencia para propietarios de viviendas de Colorado es la manera más fácil de hacer mella en cuánto pagará en los costos de cierre.
Comience con la Autoridad de Vivienda y Finanzas de Colorado: la organización estatal tiene un trío de programas que ayudan a los compradores de vivienda a obtener préstamos hipotecarios de tasa fija a 30 años, junto con un Programa de Asistencia para el Pago Inicial, que brinda asistencia para el pago inicial y los costos de cierre a través de una segunda hipoteca. Con estos programas, la CHFA lo ayudará a resolver una hipoteca y transferir su pago inicial y los costos de cierre a un préstamo de segunda vivienda a bajo interés para que sus costos iniciales sean mínimos.
Investigue también sobre los programas locales de propiedad de vivienda. En Aurora, los compradores de vivienda pueden solicitar hasta $10,000 en asistencia financiera para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Commerce City, Longmont y Denver también ofrecen algún tipo de asistencia financiera, a través de una subvención o una segunda hipoteca.
Compare Precios
Otra gran táctica es elegir sabiamente a sus proveedores de servicios, ya sea que busque una compañía de títulos, un inspector o un topógrafo. Lea las reseñas de clientes anteriores, asegúrese de que estén debidamente acreditados y luego mire los puntos de precio para saber que está obteniendo la mejor oferta.
Lograr que su salud financiera esté en excelente forma y luego comparar precios en su préstamo hipotecario para asegurar la tasa más baja podría ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de su hipoteca.
Algunas compañías de títulos o prestamistas tienen a mano una lista de profesionales a los que acudir que han aprobado. El uso de sus referencias puede tener grandes descuentos.
Concesiones del vendedor
Sin reglas estrictas sobre quién paga qué, siempre hay margen de maniobra cuando se trata de su vendedor, ¡a menos que esté en un mercado de vendedores!
Es común trabajar con su vendedor para llegar a un compromiso sobre quién paga qué. Si la compra de su casa es una reparación superior, puede pedirle al vendedor que cubra partes de sus costos de cierre para que pueda pagar las reparaciones. Si está comprando una casa nueva pero necesita pagar las mejoras, es posible que pueda llegar a un acuerdo con su constructor para pagar los costos de cierre.
Negociar tarifas
Cuando reciba su documentación, lea atentamente el formulario de divulgación de cierre del prestamista para comprender qué tarifas y servicios se le pide que pague.
Si tiene una relación establecida desde hace mucho tiempo con su prestamista, puede pedirles que omitan ciertos gastos de la factura final, o puede pedir que escalonen estos gastos para que se paguen a lo largo del proceso de compra de vivienda en lugar de una sola vez al cierre.
Hipotecas sin costo de cierre
Algunos compradores de vivienda pueden optar por una hipoteca “sin costo de cierre” como estrategia para mantener este gasto al mínimo. Con las hipotecas “sin costo de cierre”, su prestamista acepta pagar una parte o la totalidad de sus costos de cierre, pero usted paga una tasa de interés más alta.
A la larga, esto podría costarle más dinero debido al aumento en su tasa de interés, pero para algunos propietarios, puede ser su mejor opción.
Agregar costos de cierre a la financiación de su vivienda
Si no tiene el efectivo por adelantado para cubrir sus gastos de costos de cierre, es posible que pueda incluirlo en su préstamo hipotecario. Esto significa que está libre de pagar estos gastos el día del cierre, pero lo compensará mediante pagos mensuales de la hipoteca que serán un poco más altos. En última instancia, está pagando intereses sobre los costos de cierre agregados a su primera hipoteca.
Consulte con su prestamista para ver si esta opción está disponible. Tenga en cuenta que no se pueden incluir todos los costos de cierre porque algunos, como el seguro del propietario de la vivienda, deben pagarse por adelantado.