Su guía de los costes de cierre en Nueva Jersey 2022

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Tiene una mezcla de montañas y playas, además de ciudades turísticas históricas y la ciudad de Nueva York a las puertas: hay muchas cosas que le gustarán de vivir en Nueva Jersey. Sin embargo, si es un comprador de vivienda listo para llamar a Nueva Jersey su hogar, o incluso un comprador de vivienda primerizo, asegúrese de ahorrar: Los costos de cierre en el Estado Jardín son algunos de los más caros del país.

Los costos de cierre abarcan todos los servicios administrativos y legales que tendrá que pagar antes de recibir las llaves y el título de su nueva casa. En lugar de pagar cada servicio por separado, estos gastos se pagan en una sola vez el día del cierre. Y pueden acumularse rápidamente, ya que suponen entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra de la vivienda, y se pagan junto con el pago inicial.

A continuación le presentamos un análisis más detallado de lo que puede esperar pagar en costos de cierre en Nueva Jersey, lo que generalmente se incluye y cómo puede reducir estos costos.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre en Nueva Jersey?

Los costos de cierre en Nueva Jersey son, en promedio, $4,645 para una casa con un precio de $333,522, según un informe de 2021 de ClosingCorp, que investiga los datos de bienes raíces residenciales. Eso supone el 1,39% del precio de la vivienda. Los costos de cierre del Estado Jardín son los quintos más altos del país, justo detrás de Washington, D.C., Nueva York, Pensilvania y el estado de Washington. La media nacional de costes de cierre para una vivienda unifamiliar es de 6.087 dólares.

Sin embargo, cuente con gastar mucho más que estas estimaciones. Los datos de ClosingCorp excluyen dos costes clave: las tasas de originación del préstamo (si está solicitando una hipoteca) y el seguro hipotecario privado, que tendrá que comprar si tiene un pago inicial de menos del 20 por ciento. Combinados, estos gastos pueden sumar fácilmente miles de dólares.

El valor de las viviendas también ha aumentado en Nueva Jersey: el precio medio de una vivienda unifamiliar era de 440.000 dólares en noviembre de 2021, un 8,6 por ciento más que el año anterior, según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Nueva Jersey. Si los compradores de vivienda deben destinar entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra de su casa a los costes de cierre, las estimaciones serían de entre 8.800 y 22.000 dólares.

Tenga en cuenta que los costes de cierre fluctuarán en función del precio de su vivienda, su ubicación y la complejidad de la venta.

Casa de dos pisos en el condado de Bergen, Nueva Jersey.

¿Qué se incluye normalmente en los costos de cierre en Nueva Jersey?

¿Qué es exactamente lo que se paga en los costos de cierre? Con tantas partes en movimiento, es más fácil agrupar los costos de cierre en tres categorías: cargos relacionados con la hipoteca, cargos relacionados con la propiedad y cargos anuales recurrentes. Cada estado también tiene su propio conjunto de regulaciones que tendrá que seguir. Esto es lo que debe esperar en Nueva Jersey.

Gastos relacionados con la hipoteca

A menos que vaya a comprar su nueva casa con dinero en efectivo, necesitará que le aprueben una hipoteca. Estos son los gastos de cierre que le cobrará su prestamista, junto con el protocolo estatal para la contratación de un abogado.

Tasas de apertura del préstamo

Su prestamista le cobrará las comisiones de apertura del préstamo por todo el trabajo administrativo que conlleva la concesión de su préstamo hipotecario, como la suscripción, la entrega de cartas de preaprobación para la búsqueda de vivienda, la comprobación de su historial crediticio y la tramitación de la financiación.

Calcule que las comisiones de apertura del préstamo serán de entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo.

Cuota del informe crediticio

Antes de que su prestamista decida que usted es un prestatario responsable, tendrá que hacer una comprobación completa de su crédito, que incluye la extracción de su informe crediticio para ver cómo ha gestionado sus deudas en los últimos años. Es de esperar que el prestamista le repercuta este gasto. Si hay más de un prestatario, el coste se duplica.

Seguro hipotecario privado

Si no aporta al menos un 20 por ciento de pago inicial, su prestamista esperará que compre un seguro hipotecario privado, o PMI. El PMI permite a los prestatarios cumplir los requisitos para un préstamo convencional si pueden aportar entre el 5 y el 19,99 por ciento de su hipoteca. Aunque usted paga el seguro, la cobertura es para su prestamista en caso de impago.

El PMI suele oscilar entre el 0,25 por ciento y el 2,25 por ciento del préstamo, en función de la cuantía del pago inicial y de la puntuación de crédito. Una vez que alcance el 20 por ciento de capital en su casa, no tendrá que preocuparse por los pagos del PMI.

Honorarios de los abogados

En el norte de Nueva Jersey se acostumbra contratar a un abogado de bienes raíces para que le ayude con los aspectos legales del proceso de cierre, mientras que en el resto del Estado Jardín se suele recurrir a las compañías de títulos.

Un abogado puede ayudarle a redactar su acuerdo de compra, a certificar las escrituras y a revisar los contratos, los exámenes del título y las pólizas de seguro de la vivienda. También es posible que desee contratar a un abogado si la compra de su casa es compleja, por ejemplo, si compra desde otro estado, si la propiedad tiene daños físicos o si está en ejecución hipotecaria.

Tasas de depósito

Una compañía de títulos -o agente de custodia- puede ayudarle a llegar al día del cierre sin ningún contratiempo. Su compañía de títulos actuará como un tercero neutral, estableciendo una cuenta de depósito en garantía para guardar su depósito de garantía, el pago inicial, los impuestos y otros gastos. De este modo, el vendedor no recibirá ningún fondo hasta que ambas partes cumplan todas las condiciones de la venta y el contrato esté finalizado. Su compañía de títulos también lo guiará en la lista de cosas que debe completar antes del cierre.

En Nueva Jersey, los compradores y los vendedores suelen dividir este costo por la mitad.

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Tasas relacionadas con la propiedad

Antes de realizar la mayor compra de su vida, tendrá que realizar algunas comprobaciones fundamentales para asegurarse de que su nueva casa es una buena inversión.

Examen del título de propiedad

Un examen del título de propiedad implica la búsqueda de documentos históricos del título para asegurarse de que la propiedad que está comprando está libre y clara para que usted la posea. Lo último que quiere es cambiar los ahorros de toda una vida por un terreno que está atrapado en disputas de propiedad, impuestos impagados o juicios en curso.

Durante la búsqueda se examinan las escrituras, los registros judiciales y los índices de propiedad y de nombres. Este es un paso crucial, tanto si va a comprar una casa nueva como una ya existente.

Seguro de título

Una vez completado el examen del título, también tendrá que comprar un seguro de título para usted y su prestamista, a través de las pólizas de seguro de título del propietario y del prestamista. Es una de las varias pólizas de seguro -junto con el seguro de propietario y el PMI- que tendrá que comprar antes de que su prestamista esté dispuesto a financiar su préstamo hipotecario.

El seguro del título le cubre a usted y a su prestamista en caso de que se pase por alto algo durante la búsqueda inicial del título. Si se cuestiona su propiedad, el seguro cubrirá los tribunales y los gastos relacionados.

En Nueva Jersey, los compradores suelen pagar el seguro del título. Este seguro es un gasto único que permanece vigente hasta que usted venda su propiedad.

Tasación

Otro paso decisivo en el proceso de compra de una vivienda es la tasación, en la que su prestamista enviará a un tasador externo a la propiedad para asegurarse de que el valor es exacto. Si no paga la hipoteca y el prestamista ejecuta la hipoteca, necesita saber que puede vender la propiedad para recuperar el coste del préstamo.

Para determinar el valor de mercado de su nueva casa, el tasador se fijará en las especificaciones de la propiedad, su tamaño y estado, y cómo se compara con las casas de precio similar del vecindario.

La entidad crediticia elige al tasador, pero usted es responsable de la factura.

Inspección de la vivienda

Para su tranquilidad, contrate a un inspector de viviendas para que compruebe la salud y la seguridad de su posible nueva propiedad. Examinará todo, desde los cimientos hasta el tejado, así como el estado de los electrodomésticos, la fontanería y los sistemas de climatización.

Escuche atentamente los comentarios de su inspector de viviendas: Le indicarán cualquier problema existente o que pueda surgir en los próximos años. Es una información importante porque puede pedir al vendedor que ajuste el precio para compensar las reparaciones que tendría que hacer.

Impuesto de transmisiones patrimoniales

El impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles -también llamado impuesto sobre las escrituras, el registro hipotecario o el impuesto de timbre- es un cargo típico cada vez que la propiedad cambia de manos. Nueva Jersey tiene un sistema complicado para los impuestos de transferencia de bienes raíces, con diferentes tasas establecidas dependiendo del valor total de la casa que se vende.

Si la compra de su casa es de 150.000 dólares o menos, el impuesto de transferencia es de 4 dólares por cada 1.000 dólares de valor de la propiedad. A partir de ahí, los tipos impositivos aumentan: una casa con un precio de 350.000 dólares, por ejemplo, tiene un impuesto de transferencia de 7,80 dólares por cada 1.000 dólares de valor de la propiedad. Consulte la lista completa de tipos impositivos en la página web de la División de Impuestos del Estado.

El estado ofrece tipos impositivos de transferencia más bajos a las personas mayores, a las personas ciegas o discapacitadas y a los hogares clasificados como de bajos ingresos.

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Cuotas anuales

Desde los pagos mensuales de la hipoteca hasta las facturas de los servicios públicos y el mantenimiento estacional, ser propietario de una vivienda es una inversión continua. Sus costes de cierre incluirán un puñado de tasas que tendrá que empezar a pagar anualmente.

Impuestos sobre la propiedad

En Nueva Jersey, los propietarios de viviendas pagan, de media, el 2,21% del valor de mercado de su casa en impuestos sobre la propiedad, según la Tax Foundation, una organización sin ánimo de lucro dedicada a la política fiscal desde hace décadas. La tasa exacta variará dependiendo de los impuestos que se apliquen en el condado al que se mude, pero en general, el estado tiene impuestos sobre la propiedad caros en comparación con el resto del país.

Seguro de hogar

El seguro del propietario es una compra obligatoria que tendrá que hacer antes de que su prestamista transfiera los fondos de su hipoteca. Una póliza estándar le cubre en caso de que le ocurra algo a su propiedad, como un incendio, vandalismo o robo.

Los compradores de viviendas en Nueva Jersey deben determinar si deben añadir una póliza ampliada para cubrir los desastres naturales, como las tormentas de nieve o las inundaciones, que no están cubiertos en la póliza estándar.

Al igual que los impuestos sobre la propiedad, se trata de un gasto prepagado, lo que significa que debe pagarse en su totalidad en el momento del cierre y no puede incluirse en la financiación de la vivienda.

Cuotas de la Asociación de Propietarios

Casi el 26 por ciento de los propietarios de viviendas de Nueva Jersey son miembros de una asociación de propietarios, por lo que hay una posibilidad de que usted sea responsable de esta cuota anual.

Las cuotas de la Asociación de Propietarios cubren el costo de los diversos servicios proporcionados por su vecindario, incluyendo casas club, parques comunitarios y gimnasios. También pueden utilizarse para mantener el funcionamiento de la comunidad, con la retirada de la basura, los servicios de seguridad y los sistemas de alarma contra incendios.

Pregunte por adelantado sobre las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) cuando vaya a comprar una casa. De este modo, sabrá cuánto tendrá que presupuestar para este coste y qué incluye.

Personas sentadas en la orilla de un río mientras los cerezos florecen sobre ellas.

¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Nueva Jersey?

Si se pregunta cómo conseguirá el dinero para cerrar la compra de su casa, aquí tiene un resumen de las principales estrategias que podrían ahorrarle dinero.

Asistencia para los costos de cierre

Busque los programas de asistencia para la compra de vivienda de Nueva Jersey como una forma potencial de reducir los costos de cierre.

Comience su investigación con la Agencia de Financiamiento de la Vivienda y la Hipoteca de Nueva Jersey. Esta agencia ofrece asistencia para el pago inicial a los compradores de vivienda primerizos en forma de un préstamo de 10.000 dólares sin intereses, condonable durante cinco años y que no requiere pagos mensuales. Si reúne los requisitos para este préstamo, puede reasignar sus ahorros a los gastos de cierre.

Varias regiones del estado también ofrecen programas de asistencia para el pago inicial y los costos de cierre, como Camden, el condado de Cumberland, el condado de Essex, el condado de Hudson, el condado de Mercer y el condado de Ocean.

Concéntrese en sus finanzas

Consiga que sus finanzas y su puntuación de crédito estén en buena forma antes de dirigirse a la oficina del prestamista para pedir una hipoteca. Si puede demostrar a los prestamistas que es un prestatario de bajo riesgo, es posible que pueda obtener un préstamo hipotecario con una tasa de interés más baja, lo que le ahorraría miles de dólares a lo largo de la vida de su hipoteca.

No deje pasar ninguna fecha de vencimiento de sus préstamos actuales, pague sus deudas para mantener una relación deuda-ingresos baja y no solicite más créditos antes de exponer su caso a los prestamistas.

Ahorre también todo lo que pueda para el pago inicial. Cuanto más se acerque al umbral del 20%, menos tendrá que pagar en concepto de PMI.

Concesiones del vendedor

Negociar el precio y llegar a un acuerdo sobre quién paga qué en los costes de cierre es una parte rutinaria del proceso de compra de una vivienda. No se abstenga de pedir al vendedor que pague una parte -o la totalidad- de los gastos de cierre, especialmente si se encuentra en un mercado de compradores. Incluso puedes presentar una oferta por el precio total con la advertencia de que el vendedor pague la totalidad de los gastos de cierre.

Si va a comprar una vivienda nueva, hable con el constructor para que cubra los gastos de cierre si decides pagar una prima por determinadas mejoras. En otras palabras, hay muchas estrategias diferentes que puede utilizar para pedir al vendedor que comparta los costes de cierre.

Cómo añadir los gastos de cierre a la financiación de su vivienda

Si no puede reunir el dinero en efectivo para los gastos de cierre, puede optar por incluir este gasto en su préstamo hipotecario. De este modo, no tendrá que pagar estos gastos el día del cierre, sino que el total se añadirá a sus pagos mensuales de la hipoteca.

Aunque esta es una alternativa conveniente a pagar los costes de cierre por adelantado, acabará pagando los intereses de los costes de cierre a lo largo de la vida del préstamo.

Hipotecas sin costes de cierre

Otra solución que puede ofrecer a su prestamista es una hipoteca “sin costes de cierre”. En este caso, el prestamista se compromete a pagar una parte -o la totalidad- de los gastos de cierre. A cambio, usted paga un tipo de interés más alto en su hipoteca.

Haga algunos cálculos antes de decidir si es la mejor opción. A la larga, esta opción podría costarle más dinero debido al aumento del tipo de interés.

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