Su guía para los costos de cierre en Michigan

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Ha conseguido un tipo de interés competitivo para una hipoteca, ha ahorrado para el pago inicial y está listo para llamar a Michigan su hogar. Pero hay un gasto más que considerar: los costos de cierre.

Mientras los compradores de vivienda se centran en ahorrar para el pago inicial, los gastos de cierre a menudo se quedan en el camino. En pocas palabras, abarcan todos los servicios administrativos y legales que tendrá que pagar antes de recibir las llaves de su nueva casa, como la tasación, la inspección de la vivienda, la compra de un seguro de hogar y el pago de los impuestos sobre la propiedad. Los gastos de cierre pueden acumularse rápidamente y suponen entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra de la vivienda, que se paga junto con el pago inicial.

Si va a comprar una casa nueva en Michigan, CasasNuevasAqui ha elaborado la siguiente guía sobre cuánto debería ahorrar para los costos de cierre, un desglose de lo que generalmente se incluye y cómo puede reducir estos costos.

¿Cuánto cuestan los costos de cierre en Michigan?

Si bien Michigan tiene viviendas asequibles y un costo de vida más bajo en comparación con otras partes del país, ocupa el lugar 16 entre los 50 estados para el promedio de los costos totales de cierre en $2,844 para una casa con un precio de $154,554, según un informe de 2021 por ClosingCorp, que investiga los datos de bienes raíces residenciales. Esto representa el 1,84% del precio de la vivienda.

En comparación, el promedio nacional de los costos de cierre para una casa unifamiliar fue de $6,087 en 2020. Los compradores de viviendas en Nueva York gastan un promedio de $8,256 en costos de cierre, algunos de los más altos del país, mientras que en Missouri, las estimaciones de costos de cierre son bajas en $1,290.

Sin embargo, cuente con gastar mucho más que estas estimaciones. Los datos de ClosingCorp excluyen dos costes clave: las tasas de originación del préstamo si está solicitando una hipoteca y el seguro hipotecario privado, que tendrá que comprar si tiene un pago inicial de menos del 20 por ciento. Combinados, estos gastos podrían sumar miles de dólares.

El valor de las viviendas también ha subido en el Estado de los Grandes Lagos: el precio medio de una vivienda unifamiliar era de 243.062 dólares en septiembre de 2021, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Michigan. Si los compradores de vivienda deben destinar entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra de su casa a los costes de cierre, las estimaciones serían de entre 4.861 y 12.153 dólares.

Tenga en cuenta que los costes de cierre fluctuarán en función del precio de su vivienda, su ubicación y la complejidad de la venta.

¿Qué se incluye normalmente en los costos de cierre de Michigan?

Con tantas partes en movimiento, es más fácil agrupar los costos de cierre en tres categorías: honorarios relacionados con la hipoteca, honorarios relacionados con la propiedad y honorarios anuales recurrentes. Cada estado también tiene su propio conjunto de regulaciones que tendrá que seguir.

Esto es lo que puede esperar de Michigan:

Tasas relacionadas con la hipoteca

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Tasas de originación de préstamos

A menos que vaya a comprar una casa con dinero en efectivo, su primera parada en el proceso de compra de una vivienda será en un prestamista para solicitar una hipoteca. El prestamista le cobrará las comisiones de apertura del préstamo para preparar su solicitud, desde la suscripción del préstamo hasta la comprobación de su historial crediticio y la tramitación de la financiación.

Las comisiones de apertura de los préstamos suelen ser de entre el 0,5% y el 1% del importe del préstamo. Con un precio medio de la vivienda de unos 240.000 dólares, las comisiones de apertura del préstamo podrían ser de entre 1.200 y 2.400 dólares, dependiendo del precio real.

Cuota del informe de crédito

Antes de que el prestamista decida que es un prestatario responsable, tendrá que hacer una comprobación completa de su crédito, lo que incluye sacar su informe crediticio para ver cómo ha gestionado sus deudas actuales. El prestamista le repercutirá este coste. Si hay más de un prestatario, el coste se duplica.

Seguro hipotecario privado

Si no aporta al menos un 20 por ciento de pago inicial, su prestamista esperará que compre un seguro hipotecario privado, o PMI. Este seguro permite a los prestatarios cumplir con los requisitos para obtener un préstamo convencional, incluso si aportan sólo entre el 5 y el 19,99 por ciento de la hipoteca.

Aunque usted es el que paga el seguro, la cobertura es para su prestamista. Como no ha dado el 20% de entrada, el PMI protege a su prestamista en caso de impago del préstamo.

El PMI suele oscilar entre el 0,25 y el 2,25 por ciento del saldo, en función de la cuantía del pago inicial y de la puntuación crediticia. Una vez que alcance el 20 por ciento de capital en su casa, no tendrá que preocuparse por los pagos del PMI.

Honorarios de los abogados

Mientras que en algunos estados es obligatorio contratar a un abogado de bienes raíces para que le ayude con todo el proceso de cierre, Michigan no tiene este requisito.

Aun así, puede decidir contratar a un abogado para que le ayude con todos los aspectos legales, desde la redacción de su acuerdo de compra hasta la certificación de las escrituras y la revisión de los contratos, los exámenes de títulos y las pólizas de seguro de vivienda.

Su agente inmobiliario o compañía de títulos también puede recomendarle que contrate a un abogado si la compra de su casa es compleja, como por ejemplo si la compra se realiza desde fuera del estado, la propiedad tiene daños físicos o está en proceso de ejecución hipotecaria.

El precio de la contratación de un abogado de bienes raíces en Michigan variará, dependiendo del lugar del estado en el que se encuentre y de lo que necesite que haga el abogado.

Gastos de custodia

Usted puede decidir contratar a una compañía de títulos -o agente de custodia- para que le ayude con el proceso de cierre para que llegue al día de cierre a tiempo y sin ningún contratiempo. La compañía de títulos actuará como un tercero neutral, creando una cuenta de depósito en garantía para guardar el depósito de garantía, el pago inicial, los impuestos y otros gastos. De este modo, el vendedor no recibirá ningún fondo hasta que ambas partes cumplan todas las condiciones de la venta y el contrato esté finalizado. Su compañía de títulos también le guiará a través de la lista de cosas que debe completar antes del cierre.

Honorarios relacionados con la propiedad

Impuesto de Transferencia de Bienes Raíces de Michigan

Los altos impuestos de transferencia de bienes raíces son los que elevan los costos de cierre en Michigan. Sin impuestos, las estimaciones de ClosingCorp fijan los costos de cierre promedio del estado en $1,494 – más de $1,300 menos que el costo total con impuestos incluidos.

El impuesto de transferencia de bienes inmuebles -también llamado impuesto de escritura, registro de hipotecas o impuesto de timbre- es un cargo típico cada vez que la propiedad cambia de manos. La tasa del impuesto de transferencia del estado es de 3,75 dólares por cada 500 dólares de valor de la propiedad, mientras que cada condado incluye un impuesto de transferencia adicional de 0,55 dólares también por cada 500 dólares. Si se muda a un condado con más de 2 millones de habitantes, el impuesto de transferencia local aumenta a 0,75 dólares por cada 500 dólares.

Búsqueda de títulos

Los compradores de viviendas tienen que pagar por un examen del título, que implica la búsqueda de documentos históricos del título para asegurarse de que la propiedad está libre y clara para que usted la posea. Durante la búsqueda, se examinan las escrituras, los registros judiciales y los índices de propiedad y de nombres para confirmar que la propiedad no tiene disputas de propiedad pendientes, impuestos sin pagar, juicios o demandas en curso. Lo último que quiere es comprar una propiedad y que su titularidad esté en disputa. Este es un paso crucial en el que su prestamista puede insistir antes de emitir su hipoteca, ya sea que esté comprando una nueva construcción o una casa existente.

Seguro del título de propiedad

También tendrá que contratar un seguro de título para usted y su prestamista, a través de las pólizas de seguro de título del propietario y del prestamista. Es una de las varias pólizas de seguro -junto con el seguro de propietario y el PMI- que tendrá que comprar antes de que el prestamista financie su préstamo hipotecario.

El seguro del título le cubre a usted y a su prestamista en caso de que se pase algo por alto durante la búsqueda inicial. Si se cuestiona su propiedad, el seguro cubrirá los tribunales y los gastos relacionados.

Tasación

Otro paso fundamental en el proceso de compra de una vivienda es la tasación, en la que su prestamista enviará a un tasador externo a la propiedad para asegurarse de que el valor es exacto. Si no paga la hipoteca y el prestamista ejecuta la hipoteca, necesita saber que puede vender la propiedad para recuperar el coste del préstamo. Para determinar el valor de mercado de su nueva casa, el tasador se fijará en las especificaciones de la propiedad, su tamaño y su estado, y en cómo se compara con las casas de precio similar del vecindario.

La entidad crediticia elige al tasador, pero usted es responsable de la factura.

Inspección de la vivienda

También tendrá que contratar a un inspector de viviendas para que compruebe la salud y la seguridad de su posible nueva casa. Examinará todo, desde los cimientos hasta el tejado, así como el estado de los electrodomésticos y los sistemas de fontanería y climatización.

Escuche los comentarios del inspector de viviendas: le indicarán cualquier problema existente o que pueda surgir en los próximos años. Esta información es importante porque puede pedir al vendedor que ajuste el precio para compensar las reparaciones que tendría que hacer.

Los precios de una inspección de vivienda varían en función del tamaño de la propiedad y de su ubicación.

Tasas anuales

Faro en Muskegon, Michigan

Impuestos sobre la propiedad

En Michigan, los propietarios de viviendas pagan, en promedio, el 1,44 por ciento del valor de mercado de su casa en impuestos sobre la propiedad, según la Fundación de Impuestos, una política fiscal sin fines de lucro desde hace décadas. La tasa exacta variará dependiendo de los impuestos que se apliquen en el condado al que se mude.

Cuente con pagar los impuestos sobre la propiedad dos veces al año, cada julio y diciembre. 

Seguro de hogar

El seguro del propietario es una compra obligatoria que tendrá que hacer antes de que su prestamista transfiera los fondos de su hipoteca. Debe tenerlo en vigor y pagado para el año siguiente antes de mudarse a su nueva casa. Básicamente, le cubre en caso de que le ocurra algo a su propiedad, como un incendio, vandalismo o robo.

Los compradores de viviendas en Michigan deben determinar si deben añadir pólizas ampliadas a su póliza estándar para cubrir los desastres naturales, como las tormentas de nieve o las inundaciones, que no están cubiertos en la póliza estándar.

Al igual que los impuestos sobre la propiedad, se trata de un gasto prepagado, lo que significa que debe pagarse en su totalidad en el momento del cierre y no puede incluirse en la financiación de la vivienda.

Cuotas de la Asociación de Propietarios

Casi el 20 por ciento de los propietarios de viviendas son miembros de una asociación de propietarios en Michigan, por lo que hay una probabilidad de 1 en 5 de que usted sea responsable de esta cuota anual.

Las cuotas de la Asociación de Propietarios cubren el costo de los diversos servicios proporcionados por su vecindario, tales como casas club, piscinas, parques comunitarios y gimnasios. También se utilizan para mantener el funcionamiento de la comunidad con la retirada de la basura, la seguridad y los sistemas de alarma contra incendios. Cuanto más elaborada sea la asociación de propietarios, más tendrá que pagar.

Pregunte por adelantado sobre las cuotas de la Asociación de Propietarios (HOA) cuando esté comprando una casa para saber cuánto tendrá que presupuestar y qué incluye.

¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Michigan?

michigan sault ste. marie

Si se pregunta cómo conseguirá el dinero en efectivo para cerrar la compra de su casa, aquí tiene un resumen de las principales estrategias que podrían ahorrarle dinero.

Asistencia para los costes de cierre

Hacer uso de los programas de asistencia para la compra de vivienda en Michigan es la forma más eficaz de reducir los costes de cierre.

Comience su investigación con la Autoridad de Desarrollo de la Vivienda del Estado de Michigan, que ofrece hipotecas con tipos de interés por debajo del mercado. Si reúne los requisitos para uno de sus programas de préstamos para viviendas, puede solicitar una ayuda para el pago inicial y los costes de cierre de 7.500 o hasta el 4 por ciento del precio de compra de su vivienda (lo que sea menor).

También puede consultar los programas regionales. Desde el condado de Genesee hasta Grand Rapids y el condado de Wayne, hay muchas iniciativas locales que ofrecen financiación específica para los costes de cierre.

Concéntrese en sus finanzas

Su objetivo es conseguir un préstamo hipotecario con un tipo de interés bajo, lo que podría ahorrarle miles de dólares a lo largo de la vida de su hipoteca. Para conseguirlo, tendrá que demostrar a los prestamistas que es un prestatario de bajo riesgo.

Manténgase al día con sus préstamos actuales, pague sus deudas para mantener una relación deuda-ingresos baja y no solicite más créditos antes de exponer su caso a los prestamistas.

Ahorre también todo lo que pueda. Cuanto más se acerque al umbral del 20% de pago inicial, menos tendrá que pagar en concepto de PMI.

Negocie las comisiones del préstamo

Puede haber cierto margen de maniobra con las comisiones vinculadas a la constitución de su préstamo hipotecario. Si tiene una relación duradera con su prestamista, puede pedirle que elimine ciertos gastos de su factura final. Apunte a las comisiones que se denominan “comisiones basura”, como las de bloqueo de tipos, las de tramitación de préstamos y los descuentos de los agentes.

También puede pedirle a su prestamista que escalone estos gastos, de modo que se paguen a lo largo del proceso de compra de la vivienda en etapas, en lugar de en el momento del cierre.

Concesiones del vendedor

Negociar el precio y llegar a un acuerdo sobre quién paga qué gastos de cierre es una parte rutinaria del proceso de compra de una vivienda. No dude en pedir al vendedor que pague una parte -o la totalidad- de los gastos de cierre, especialmente si se encuentra en un mercado de compradores.

También puede pedirle al vendedor que cubra parte de los gastos de cierre si el inspector ha detectado problemas que necesitan reparación. O, si está comprando una vivienda nueva, hable con el constructor para que cubra los gastos de cierre si decide pagar una prima por determinadas mejoras. Incluso podría presentar una oferta de precio completo con la advertencia de que el vendedor pague la totalidad de los costes de cierre.

En definitiva, hay un puñado de situaciones diferentes en las que puede pedir al vendedor que comparta los gastos.

Añadir los gastos de cierre a la financiación de la vivienda

Si no puede reunir el dinero en efectivo para los gastos de cierre, puede optar por incluir este gasto en su préstamo hipotecario. De este modo, no tendrá que pagar los gastos de cierre el día del cierre, sino que el total se añadirá a los pagos mensuales de la hipoteca.

Aunque esta es una alternativa cómoda a pagar los gastos de cierre por adelantado, acabará pagando intereses por los gastos de cierre durante toda la vida del préstamo.

Hipotecas sin costes de cierre

Otra solución que puede ofrecer a su prestamista es una hipoteca “sin costes de cierre”. En este caso, el prestamista se compromete a pagar una parte -o la totalidad- de los gastos de cierre. A cambio, usted paga un tipo de interés más alto en su hipoteca.

Haz algunos cálculos antes de decidir si es la mejor opción. A la larga, esta opción podría costarle más dinero debido al aumento del tipo de interés.

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