Massachusetts viene inmerso en la historia estadounidense y repleto del encanto de Nueva Inglaterra, por lo que es fácil ver por qué la gente quiere comprar una casa aquí. ¿Es usted un comprador de vivienda a punto de cerrar su trato en el Estado de la Bahía?
Si bien es posible que haya obtenido una tasa de interés competitiva para una hipoteca y haya ahorrado para el pago inicial, hay otro obstáculo importante que deberá superar: pagar los costos de cierre.
Los costos de cierre abarcan todos los servicios administrativos y legales que deberá pagar antes de recibir las llaves de su nuevo hogar. Usted paga estos costos en una suma global el día del cierre y, por lo general, ascienden al 2 por ciento al 5 por ciento del precio de compra de la vivienda. Los costos de cierre se pagan junto con su pago inicial, lo que lo convierte en algo costoso.
Si está comprando una casa nueva en Massachusetts, CasasNuevasAqui ha elaborado la siguiente guía sobre cuánto debe ahorrar para los costos de cierre, un desglose de lo que generalmente se incluye y cómo puede reducir potencialmente estos costos.
¿Cuánto son los costos de cierre en Massachusetts?
Los costos de cierre en Massachusetts ascienden, en promedio, a $2689 para un préstamo hipotecario promedio de $432,883, según un informe de 2021 de ClosingCorp, que proporciona investigaciones sobre la industria de bienes raíces de EE. UU. Ese precio representa el 0,62 por ciento del precio de la casa.
El Estado de la Bahía está en el medio del paquete, ocupando el puesto 22 entre los 50 con los costos de cierre más caros. El promedio nacional para los costos de cierre es de $6,087.
Pero los compradores de viviendas en Massachusetts deben planear gastar mucho más que esta estimación inicial. Los datos de ClosingCorp excluyen dos costos de cierre importantes con los que seguramente se encontrará: las tarifas de originación del préstamo (si está sacando una hipoteca) y el seguro hipotecario privado (si tiene un pago inicial de menos del 20 por ciento). Ambos gastos pueden agregar miles a su pestaña de costos de cierre.
Las casas en Massachusetts también tienen un precio elevado en estos días: a partir de octubre de 2021, el precio medio de venta de viviendas unifamiliares fue de $525,000, según datos de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Massachusetts. Con costos de cierre del 2 al 5 por ciento de este precio de vivienda ajustado, los compradores de viviendas podrían gastar entre $10,500 y $26,250.
Tenga en cuenta que los costos de cierre fluctuarán mucho según el precio de su casa, el lugar donde se encuentre y la complejidad de la venta.
¿Qué se incluye típicamente en los costos de cierre de Massachusetts?
Cuando se trata de comprender el desglose de la factura de sus costos de cierre, los gastos comienzan a contabilizarse tan pronto como solicita un préstamo hipotecario. Aquí hay una mirada más cercana a algunos cargos comunes que encontrará, incluidos los detalles específicos del estado que todo comprador de vivienda debe conocer.
Tarifas de originación de préstamos
Los préstamos hipotecarios no son gratuitos: ya sea que esté trabajando con un banco o un corredor de hipotecas, tendrá que pagar las tarifas de originación del préstamo para configurar su solicitud de hipoteca. Esto incluye todo, desde la suscripción de su préstamo hasta la entrega de cartas de aprobación previa para la búsqueda de su casa y el procesamiento de su financiación.
Las tarifas de originación de préstamos suelen ser de alrededor del 0,5 por ciento al 1 por ciento del monto del préstamo.
Tarifas de informes de crédito
Antes de que su prestamista decida que usted es un prestatario responsable, realizará una verificación de crédito completa, que incluye consultar su informe de crédito para ver cómo administra la deuda. Espere que su prestamista le transfiera el costo de solicitar su informe de crédito. Si se incluye más de un prestatario en la solicitud de hipoteca, deberá duplicar este costo.
Seguro Hipotecario Privado
Si no proporciona un pago inicial del 20 por ciento, su prestamista esperará que compre un seguro hipotecario privado, o PMI, en Massachusetts. PMI permite a los prestatarios calificar para un préstamo convencional, incluso si hacen un pago inicial del 5 al 19.99 por ciento de su hipoteca. La cobertura protege a su prestamista en caso de incumplimiento del préstamo.
Este costo no está incluido en el recuento de gastos de costos de cierre de ClosingCorp, pero el PMI generalmente oscila entre el 0,25 % y el 2,25 % del saldo pendiente de su préstamo, según el monto de su pago inicial y su puntaje crediticio.
Costes legales
Según la ley de Massachusetts, todos los cierres de bienes raíces residenciales están a cargo de un abogado, por lo que deberá contratar uno para administrar la compra de su casa.
El abogado es responsable de gran parte del trabajo pesado relacionado con el cierre de su casa: debe redactar y certificar documentos legales, ordenar un examen de título, verificar que no haya impuestos o cargos impagos sobre la propiedad y coordinar el seguro de título para usted y su prestamista.
Antes del día de cierre, su abogado también se comunicará con su prestamista para asegurarse de que su hipoteca se procese a tiempo. Se reunirán con usted y el vendedor en la mesa el día de cierre para facilitar la transferencia de la escritura y liberar los fondos retenidos en una cuenta de depósito en garantía de un tercero a todas las partes relevantes.
Los honorarios legales pueden ser costosos, pero valen cada centavo. La compra de su casa es la compra más grande que hará, por lo que querrá asegurarse de que sus mejores intereses se tengan en cuenta en todos los contratos y la documentación.
Buscar el título
Cuando su abogado de cierre verifique el derecho del vendedor a transferir la propiedad, ordenará una búsqueda exhaustiva del historial del título de la casa. Lo último que desea es entregar los ahorros de toda su vida para comprar una casa solo para encontrarse en una batalla legal por la propiedad.
El examen de título que se lleva a cabo incluye estudiar detenidamente los registros históricos, incluidas las escrituras y los registros judiciales, para asegurarse de que la tierra que está comprando no esté involucrada en disputas de propiedad, impuestos impagos o juicios. Tendrá que pagar por este paso, ya sea que esté comprando una construcción nueva o una casa existente.
Seguro de título
Después de la búsqueda del título, el abogado lo ayudará a comprar el seguro de título necesario tanto para usted (póliza del propietario) como para su prestamista (póliza del prestamista). El seguro de título protege a ambas partes en caso de “defectos en el título”, que es básicamente cuando se pasa por alto algo durante la búsqueda del título o hay reclamos sobre la propiedad.
Los compradores pagan las primas del seguro de título en Massachusetts. Este es un gasto único, por lo que el seguro se aplica mientras usted sea el propietario de la propiedad que está a punto de comprar.
Evaluación
Antes del cierre, su prestamista enviará un tasador externo a su nuevo hogar para asegurarse de que tenga el precio correcto. Si no cumple con su hipoteca, su prestamista necesita saber que puede vender la propiedad si entra en ejecución hipotecaria para compensar el saldo pendiente.
El tasador evaluará el tamaño y la condición de la vivienda, así como su comparación con las viviendas de precio similar en la comunidad, para determinar su valor justo de mercado.
Inspección de la casa
Contrate a un inspector de viviendas profesional para evaluar la salud y la seguridad de su nuevo hogar potencial, desde los cimientos hasta el techo y todo lo demás.
Preste mucha atención a los comentarios de su inspector de viviendas: señalarán cualquier problema existente, así como los que podrían surgir en los próximos años, como la necesidad de reemplazar electrodomésticos importantes o un techo antiguo. Esta es una excelente información porque puede negociar con el vendedor cualquier solución antes de finalizar el trato.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Los impuestos de transferencia son impuestos del gobierno local y estatal que se pagan cuando el vendedor transfiere la casa al comprador. Podrían figurar como un impuesto de escritura o un impuesto de timbre en su factura de costos de cierre.
En Massachusetts, la tasa de impuesto de transferencia básica es de $2.28 por cada $500 del valor de la propiedad. Eso es mucho en comparación con otros estados. También puede encontrar impuestos de transferencia adicionales según el condado en el que viva.
Los vendedores suelen pagar los impuestos de transferencia, pero esto no está escrito en piedra. Usted y el vendedor pueden asignarle este gasto durante las negociaciones.
No olvide la tasa de registro. Su oficina de registro municipal puede cobrar una tasa por registrar la transferencia de la escritura en registros públicos.
Impuestos de propiedad
Massachusetts tiene algunos de los impuestos a la propiedad más altos del país con un 1,15 por ciento, en promedio, del valor justo de mercado tasado de una propiedad, según Tax Foundation, una organización sin fines de lucro de política fiscal con décadas de antigüedad. La tasa variará según el condado en el que viva.
El impuesto a la propiedad se factura trimestralmente, así que tenga cuidado con las fechas de vencimiento. Este es un gasto prepago, lo que significa que debe pagarse en efectivo y no puede incluirse en el financiamiento de su vivienda.
Seguro para propietarios de casas
Al cerrar, necesitará una póliza de seguro de propietario de vivienda pagada y vigente durante el año. El seguro de hogar es una compra obligatoria antes de transferir su hipoteca para que pueda comprar su casa. Este es otro gasto prepago que no se puede incluir en el financiamiento de su vivienda.
El seguro de hogar es crucial para tenerlo en vigor en el momento en que toma posesión porque cubre cualquier daño físico a su hogar causado por incendio, viento, vandalismo o robo.
En Massachusetts, vale la pena verificar si necesita pólizas adicionales para cubrir clima frío intenso, tormentas de nieve o inundaciones. Su prestamista o proveedor de seguros de vivienda puede requerir una encuesta o certificación de elevación para categorizar el riesgo de inundación y los requisitos de seguro de su vivienda.
¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Massachusetts?
Con propiedades inmobiliarias caras y costos de cierre caros, los compradores de vivienda en Massachusetts pueden estar enfrentando una sorpresa. Pero hay muchas formas de reducir los costos de cierre. Aquí hay algunas estrategias clave:
Asistencia para los costos de cierre
Los compradores de viviendas deben aprovechar los programas de asistencia para propietarios de viviendas de Massachusetts para reducir significativamente sus costos de cierre.
Si es la primera vez que compra una casa en Brockton, por ejemplo, puede calificar para recibir hasta $15,000 en asistencia financiera para ayudarlo con la compra de su casa. Desde Fall River hasta Holyoke y Medford, puede acceder a muchos programas locales que incluyen asistencia con el pago inicial y los costos de cierre.
Ponga sus finanzas en forma
Su objetivo es asegurar una tasa de interés baja, lo que podría ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de su hipoteca. Por lo tanto, vale la pena poner en orden sus finanzas antes de dirigirse a la oficina de su agente hipotecario. Pague sus deudas, no se pierda ningún pago de sus facturas y evite solicitar más crédito.
Ahorre lo más que pueda para el pago inicial también. Cuanto más se acerque al umbral de pago inicial del 20 por ciento, menos tendrá que pagar en PMI.
Tienda de comparación
Busque la mejor tasa de interés para su préstamo hipotecario o cualquier otro proveedor de servicios que necesite durante el proceso de compra de una vivienda. Lea las reseñas, consulte las referencias de familiares y amigos y obtenga cotizaciones de los proveedores de servicios para encontrar la mejor oferta.
Concesiones del vendedor
Durante las negociaciones rutinarias de ida y vuelta sobre la venta de la casa, es posible que pueda reasignar algunos de sus costos de cierre al vendedor, especialmente si está en un mercado de compradores.
Por ejemplo, podría pedirle al vendedor que pague parte o la totalidad de sus costos de cierre si ofrece presentar una oferta de precio completo en su casa. Si está comprando una casa para reparar, puede pedirle al vendedor que pague la pestaña de los costos de cierre a cambio de las reparaciones que pueda necesitar hacer.
Negociar tarifas
Si es un cliente establecido con múltiples productos de préstamo al día con su prestamista, podría considerar pedirle que omita los gastos relacionados con su solicitud de hipoteca. Los más obvios a menudo se etiquetan como “tarifas basura”, como tarifas fijas de tasa, tarifas de procesamiento de préstamos y reembolsos de corredores.
Hipotecas sin costo de cierre
Con una hipoteca “sin costo de cierre”, su prestamista acepta pagar parte o la totalidad de sus costos de cierre mientras usted paga una tasa de interés más alta en su hipoteca. Ejecute algunos cálculos antes de decidir que esta es la mejor ruta para su resultado final. A la larga, esto podría costarle más dinero debido al aumento en su tasa de interés.
Adición de costos de cierre al financiamiento de su vivienda
Los compradores de vivienda que no pueden reunir el efectivo para los costos de cierre pueden optar por transferir este gasto a su préstamo hipotecario. En lugar de pagar los costos de cierre el día del cierre, el total se suma a los pagos mensuales de la hipoteca. Esta es una forma conveniente de pagar los costos de cierre por adelantado, pero pagará intereses sobre los costos de cierre durante la vigencia del préstamo.