Ya ha ahorrado para el pago inicial, ha conseguido un tipo de interés competitivo para la hipoteca y está listo para comprar una casa en New Hampshire. Pero aún le queda un solo trámite: los gastos de cierre.
En pocas palabras, los costos de cierre son todos los gastos administrativos y legales que tendrá que pagar antes de recibir las llaves de su nueva casa. Para comprar una vivienda se necesita varias personas que colaboren con el proceso: tendrá que pagar al prestamista, al tasador, al inspector de viviendas, al abogado, al asegurador y al fisco, por ejemplo. Normalmente, los gastos de cierre ascienden a entre el dos y el cinco por ciento del precio de compra de una vivienda, y se pagan junto con el pago inicial el día del cierre.
Si va a comprar una casa nueva en New Hampshire, CasasNuevasAqui ha elaborado la siguiente guía para ayudarle a determinar cuánto debe ahorrar para los costos de cierre, las normas específicas del estado y cómo puede reducir potencialmente estos costos.
¿Cuánto cuestan los gastos de cierre en New Hampshire?
Los costos de cierre en Nuevo Hampshire rondan aproximadamente los 2.183 dólares para un préstamo hipotecario de 250.888 dólares, según un informe de 2021 de ClosingCorp, que ofrece estudios sobre el sector inmobiliario en EE.UU. Ese precio representa el 0,87% del precio de la vivienda.
New Hampshire está en medio de la lista, en el puesto 30 con los costos de cierre más caros. A modo de comparación, el promedio de costos de cierre es de 6.087 dólares.
Pero los compradores de casas en el “Estado del Granito” deben esperar gastar mucho más que estas estimaciones. ClosingCorp excluyó dos grandes gastos de cierre – tasas de originación de préstamos y seguros hipotecarios privados – o PMI, que los compradores de casas debe tener si su pago inicial es inferior al 20 por ciento. Ambos gastos pueden añadir miles de dólares a los costos de cierre. Los compradores de vivienda en New Hampshire también pueden tener que pagar primas de seguro de hogar adicionales para cubrir inundaciones o daños por tormentas invernales.
El valor de las casas ha subido, lo que también aumenta los costos de cierre. En noviembre de 2021, el precio medio de venta de las casas unifamiliares era de 401.000 dólares, un 13,6% más que el año anterior, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de New Hampshire.
Sin embargo, tenga en cuenta que los costos de cierre varían mucho en función de varios factores, como el precio y la ubicación de la vivienda, el pago inicial, la puntuación crediticia y el tipo de hipoteca.
¿Qué suelen incluir los gastos de cierre de New Hampshire?
Cada estado tiene sus propias normas en lo que respecta a los cierres inmobiliarios, desde la contratación de un abogado hasta el pago de los impuestos de transferencia de bienes inmuebles. Y con tantas partes móviles, es más fácil agrupar los gastos en tres categorías de honorarios.
Esto es lo que puede esperar en New Hampshire:
Gastos relacionados con la hipoteca
A menos que disponga de dinero en efectivo para comprar una casa, su primera parada en el proceso de compra será acudir a un prestamista para obtener una hipoteca. A continuación se detallan los gastos de cierre en los que incurrirá, incluido el protocolo de contratación de un abogado:
Gastos de apertura del préstamo
Cuente con que incurrirá en unas comisiones de apertura del préstamo de entre el 0,5 y el 1 por ciento del total del préstamo. Su prestamista le cobrará estos honorarios por todo el trabajo administrativo que conlleva la preparación de su préstamo hipotecario, desde la suscripción hasta la elaboración de cartas de preaprobación para la búsqueda de vivienda y la tramitación de la financiación en el momento del cierre.
Comisiones por informes de crédito
Al igual que cuando solicita una tarjeta de crédito o un préstamo personal, el prestamista tendrá que consultar su historial crediticio en las distintas agencias para ver cómo ha gestionado sus deudas anteriores. Espere que el prestamista le repercuta este gasto. Si hay más de un prestatario en la solicitud de préstamo, duplique este costo.
Seguro hipotecario privado
Si no aporta un pago inicial del 20%, el prestamista esperará que contrate un seguro hipotecario privado. Esto permite a los prestatarios optar a un préstamo convencional aunque sólo aporten entre un 5% y un 19,99% de entrada. Aunque usted paga el seguro, la cobertura es para su prestamista en caso de impago.
El PMI suele oscilar entre el 0,25% y el 2,25% del préstamo. Una vez que alcance el 20 por ciento de capital inmobiliario, no tendrá que pagar el PMI.
Honorarios de abogados
New Hampshire es uno de los estados que exige a los compradores de vivienda que contraten a un abogado inmobiliario para el cierre. El abogado se encargará de todos los aspectos legales, desde redactar el contrato de compraventa hasta asegurarse de que tiene las pólizas de seguro adecuadas. También estará presente el día del cierre para gestionar la transferencia de la escritura.
Los honorarios legales variarán en función de la complejidad de la venta. Algunos abogados facturan por horas, mientras que otros cobran un anticipo.
Honorarios relacionados con la propiedad
Antes de entregar los ahorros de toda una vida para hacer la compra más importante de su vida, la propiedad que va a comprar tendrá que superar algunos obstáculos. Los honorarios comunes relacionados con la propiedad incluyen:
Estudio del título de propiedad y seguro del título
Tanto si va a comprar una casa nueva como una de segunda mano, los compradores de vivienda deben pagar un estudio de titularidad para asegurarse de que adquieren una propiedad libre de disputas sobre la titularidad, impuestos impagados, sentencias o litigios pendientes.
Durante una búsqueda de títulos, un examinador examina los registros históricos, como escrituras, registros judiciales e índices de propiedades y nombres. Una vez finalizada la búsqueda de títulos, tendrá que contratar una póliza de seguro de título del propietario para usted y una póliza de seguro de título del prestamista para su prestamista. Este seguro es un gasto único que permanece en vigor hasta que venda su propiedad y protege a ambas partes en caso de “defectos en el título”. Cubrirá todas las costas judiciales y honorarios relacionados en caso de que algo salga mal.
En New Hampshire, los compradores suelen correr con todos los gastos relacionados con el título. Sin embargo, esta norma no es inamovible.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cada vez que los bienes inmuebles cambian de manos, los compradores y vendedores deben contabilizar un impuesto de transferencia durante el cierre. En Granite State, tanto los compradores como los vendedores son responsables de este impuesto, y cada parte paga $0.75 por cada $100 del valor de la propiedad, o $1.50 combinados.
Tenga en cuenta que existen exenciones clave: las transferencias de bienes raíces derivadas del divorcio o la muerte de un familiar, por ejemplo, no están sujetas a impuestos.
Su oficina de registro municipal puede cobrar una tarifa por registrar la transferencia de la escritura en registros públicos.
Tasación de la propiedad
La tasación de la propiedad es un paso decisivo en su viaje de compra de vivienda: su prestamista debe verificar que su nueva casa potencial tenga el precio de mercado correcto. De esa manera, si no paga su préstamo, su prestamista puede recuperar cualquier pérdida.
El prestamista enviará un tasador externo a la propiedad para escanear la casa, su tamaño, características y condición. También compararán cómo se compara la propiedad con casas de precio similar en el vecindario.
Pregúntele a su prestamista cuánto debe esperar pagar por la tasación.
Inspección de propiedad
Para su tranquilidad, contrate a un inspector de viviendas que examinará minuciosamente la propiedad que está a punto de comprar. El trabajo de un inspector de viviendas es verificar el estado de la casa por dentro y por fuera, desde el techo hasta los cimientos, los sistemas de drenaje, la calefacción y la ventilación. También verificarán la salud de los electrodomésticos principales.
Este paso vale cada centavo. Su inspector de viviendas señalará cualquier problema que desee negociar con el vendedor antes de finalizar el trato. Puede darse una vuelta por un inspector de viviendas para que los puntos de precio varíen.
Cuotas anuales
Desde administrar su hipoteca hasta mantenerse al tanto de las facturas de servicios públicos y el mantenimiento estacional, ¡hacer de una casa su hogar requiere trabajo! Sus costos de cierre incluirán un puñado de tarifas que deberá comenzar a pagar anualmente:
Impuestos de propiedad
En New Hampshire, los propietarios pagan alrededor del 2,03 por ciento del valor de mercado tasado de su casa en impuestos sobre la propiedad, según Tax Foundation. Debido a que los impuestos a la propiedad se recaudan a nivel de condado, y cada región establece su propia tasa impositiva, el porcentaje exacto variará. En general, New Hampshire tiene uno de los impuestos medios a la propiedad más caros del país.
Los impuestos sobre la propiedad son un gasto prepago, lo que significa que deben pagarse al momento del cierre y no pueden incluirse en el financiamiento de su vivienda. Como parte de los costos de cierre, deberá pagar los primeros seis a 12 meses.
Cada ciudad factura a los propietarios de viviendas los impuestos sobre la propiedad de acuerdo con el cronograma de su región. Sus impuestos pueden ser pagaderos anualmente, semestralmente o trimestralmente. Consulte con su ciudad o condado y marque las fechas de vencimiento en su calendario.
Seguro para propietarios de casas
Antes de que su prestamista emita su préstamo, deberá comprar una póliza de seguro de propietario de vivienda que esté vigente al cierre y cubra el primer año. El seguro de propietario de vivienda es obligatorio. Cubrirá cualquier daño físico a su hogar causado por incendio, viento, vandalismo o robo.
Verifique si necesitará pólizas adicionales de seguro contra inundaciones y clima invernal para proteger su hogar. En algunos casos, es posible que incluso deba comprar una certificación de inundación, que clasificará el riesgo de inundación y los requisitos de seguro de su hogar.
Asociación de Propietarios
Casi el 50 por ciento de los propietarios de viviendas en New Hampshire son parte de una asociación de propietarios (HOA). Con base en estas estadísticas, hay una buena posibilidad de que esté al tanto de este gasto.
Las tarifas de HOA generalmente cubren el costo de los servicios comunitarios, como gimnasios, piscinas y parques comunitarios. También pueden cubrir los gastos para mantener su vecindario en funcionamiento, desde la recolección de basura hasta la seguridad.
Cuanto más elaborada sea su HOA, más debe esperar pagar. Asegúrese de preguntar por adelantado sobre las tarifas de HOA.
¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en New Hampshire?
Si el impacto de la etiqueta se está instalando, aquí hay un resumen de las estrategias clave que podrían ayudarlo a ahorrar algo de dinero:
Asistencia para los costos de cierre
Aproveche los programas de asistencia para la propiedad de vivienda de New Hampshire, ya que podría reducir significativamente sus costos de cierre.
Desde programas de propiedad de vivienda en todo el estado para compradores de vivienda primerizos y repetidores hasta programas locales organizados por ciudades, desde Manchester hasta Portsmouth, hay muchas opciones que vale la pena investigar.
Ponga sus finanzas en forma
Obtenga su puntaje de crédito lo más alto posible antes de comprar un préstamo hipotecario. Con un puntaje crediticio perfecto, podrá obtener una tasa de interés más baja y términos competitivos para su préstamo. Este movimiento podría ahorrarle miles de dólares durante la vigencia de su hipoteca.
Aplique tanto como pueda para su pago inicial también. Cuanto más se acerque al umbral del 20 por ciento, menos tendrá que pagar en PMI.
Tienda de comparación
Si bien algunas tarifas de costos de cierre son fijas, como la tasación y los impuestos a la propiedad, puede buscar algunos servicios, como su prestamista, el inspector de viviendas y la compañía de títulos.
Tómese el tiempo para comparar proveedores, asegurándose de que estén debidamente acreditados con críticas entusiastas de clientes anteriores. Con una lista en la mano, solicite cotizaciones para asegurarse de obtener la mejor oferta.
Negociar las tarifas del prestamista
Si tiene una relación establecida desde hace mucho tiempo con su prestamista, es posible que tenga cierto margen de maniobra con las tarifas de establecimiento de su préstamo.
Puede pedirle a su prestamista que omita ciertos gastos de su factura, como tarifas fijas de tasa, tarifas de procesamiento de préstamos o reembolsos de corredores. Si eso no funciona, también podría solicitar escalonar estos gastos, de modo que se paguen por etapas en lugar de todos a la vez al cierre.
Concesiones del vendedor
No dude en negociar con el vendedor quién paga qué gastos de cierre, especialmente si se encuentra en un mercado de compradores.
Trate de reasignar algunos de los costos de cierre. Por ejemplo, puede enviar una oferta de precio completo con la advertencia de que el vendedor debe hacerse cargo de todos sus costos de cierre. Si está construyendo una casa nueva, puede pedirle al constructor que cubra sus costos de cierre a cambio de pagar algunas costosas mejoras.
Hipotecas sin costo de cierre
Con una hipoteca “sin costo de cierre”, su prestamista acepta pagar parte o la totalidad de sus costos de cierre, pero usted debe pagar una tasa de interés más alta.
Tenga cuidado con esta opción: podría costarle más dinero en general debido al aumento en su tasa de interés.
Agregue los costos de cierre al financiamiento de su vivienda
Además de los gastos prepagos que deben pagarse al cierre, puede optar por transferir los costos de cierre a su préstamo hipotecario. Esto podría agregar miles de dólares a su hipoteca. No tendrá que pagar los costos de cierre el día del cierre, pero los pagos mensuales de su hipoteca serán un poco más altos.