Las Etapas Finales de Vender una Casa desde la Exhibición hasta el Cierre

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Usted tiene un agente, ha convertido su casa en la casa de sus sueños y su listado cuidadosamente elaborado está disponible. Ahora que ha hecho todo el trabajo pesado, es hora de cambiar el rótulo de “en venta” por el de “VENDIDO”.

Hay muchas complejidades involucradas en el proceso de venta de casas después de que su casa sale al mercado y antes de cerrar el trato. Estamos hablando de negociaciones, evaluaciones, y no nos olvidemos de la montaña de papeleo.

Aquí hay un vistazo paso a paso sobre qué esperar en las etapas finales del proceso de venta de viviendas.

Prepare su Casa

Ya ha limpiado y organizado su casa para obtener fotos profesionales que acompañen su anuncio, pero ahora tendrá que volver a organizar su casa para prepararse para presentaciones en persona y visitas virtuales para compradores.

Esperemos que su hogar aún esté impecable después de que realizó una limpieza profunda y despejó cada habitación. Esta vez, los visitantes abrirán los armarios de la cocina, caminarán por cada habitación y examinarán y tomarán fotos desde todos los ángulos.

Es posible que necesite contratar a un profesional en escena si necesita ayuda adicional; tendrán muebles y piezas de arte y diseño para mejorar el aspecto de su hogar. Organizar su casa es especialmente importante si ya se mudó y su casa está vacía. Cuando los compradores potenciales visiten su hogar, deberían poder imaginarse a sí mismos viviendo una vida hermosa en su espacio. La puesta en escena adecuada ayuda a venderles esta imagen.

Muestre su Casa

Si todavía vive en su hogar, necesitará un poco de paciencia y flexibilidad a la hora de mostrarlo. Su anuncio atraerá idealmente a muchos compradores interesados ​​que solicitarán un recorrido. Durante este paso, deberá comunicarse con su agente sobre cuándo estará fuera de casa para que puedan hacer presentaciones. Usted y los miembros de su familia, e incluso sus mascotas, no deberían estar en casa durante las visitas para que los posibles compradores puedan hacer preguntas y pasear por la casa cómodamente.

Antes de cada presentación, asegúrese de guardar sus pertenencias personales y volver a organizar la casa. No desea que los posibles compradores visiten una casa que huele a su cocina o que tenga una cama sin hacer o un baño con artículos de tocador esparcidos. Puede ser más fácil asignar algunas tardes cada semana para salir a comer después del trabajo, por lo que su agente tiene la casa para pasar la noche para las presentaciones.

Decida con su agente si prefiere organizar las visitas solo con cita previa para que pueda prepararse antes de una visita. Su otra opción es proporcionarle a su agente un acceso para que pueda ingresar a la casa durante todo el día. Esto hace que la logística sea mucho más fácil, pero significa que deberá restablecer su hogar cada vez que salga en caso de que su agente tenga una visita improvisada.

Su agente también trabajará con usted para considerar organizar un evento de “Casa Abierta” para ver si vale la pena implementar esta estrategia.

Ofertas y Negociación con Compradores

Si ha jugado bien sus cartas con la comercialización de su hogar y el precio apropiado, las ofertas deberían comenzar a llegar. Podría suceder tan pronto como su hogar llegue al mercado, después de unas pocas exhibiciones o después de algunas semanas de citas privadas.

Una oferta incluirá el monto que el comprador esté dispuesto a pagar, las solicitudes de fechas de cierre y ocupación, y cualquier contingencia, como una inspección satisfactoria de la vivienda.

Si recibe múltiples ofertas, tendrá cierta influencia con los compradores. Sin embargo, la oferta más alta puede no ser la mejor opción. Una oferta puede ser la más generosa, pero podría venir con algunas advertencias clave, como depender de la venta de su casa actual o su capacidad para financiar la propiedad. Si este comprador no puede vender su casa o no puede calificar para la hipoteca, podría volver al punto de partida. Su agente puede ayudarlo a ver la solidez de cada oferta, teniendo en cuenta lo que está en la letra pequeña, pero tendrá la última palabra.

Para protegerse, puede incluir una “cláusula kick-out” en su acuerdo. Esta cláusula le permite seguir mostrando su casa y aceptar otra oferta si viene sin tantas advertencias.

Si recibe una oferta demasiado baja, no tenga miedo de presentar una contraoferta para iniciar las negociaciones. A veces, los compradores prueban las aguas para ver qué tan receptivo es usted a ir por debajo de su precio de venta. Si un comprador no está satisfecho con el precio de su contador, podría sugerir otro compromiso hasta que ambos estén contentos. Si no recibe ninguna oferta, deberá reagruparse con su agente en los próximos pasos, ya que no desea que su hogar permanezca en el mercado durante demasiado tiempo. Según los comentarios de las visitas y las jornadas de puertas abiertas, es posible que aprenda que necesita hacer mejoras en la puesta en escena de su casa, que le ha puesto un precio demasiado alto o que el momento no es el correcto.

Abrir Fideicomiso y Contratar una Compañía de Títulos

Una vez que haya firmado una oferta con la que esté satisfecho, su agente abrirá el depósito en garantía y lo llevará a la etapa de contratación de una compañía de títulos. Este paso se llama período de opción. El fideicomiso es un acuerdo financiero que utiliza un tercero neutral para asegurar el pago de los fondos. Con grandes cantidades de dinero y bienes involucrados mientras algunas contingencias aún están vigentes, el pago se mantiene en una cuenta de depósito segura y se libera cuando ambas partes ven el acuerdo: el comprador y el vendedor.

Las compañías de títulos se encargan de la cuenta de depósito en garantía junto con todos los detalles esenciales que deben resolverse, como la póliza de título y las pólizas de seguro, así como facilitar su cierre. Si bien su agente puede sugerir su compañía de título, puede hacer su propia tarea para seleccionar una compañía de título de su elección. Pregunte a las compañías sobre sus servicios y precios para que sepa qué esperar.

Con su casa en custodia, la compañía de títulos obtendrá su informe de título para confirmar que usted es el propietario legal de la casa. Los baches en el camino son comunes aquí y es posible que deba contratar a un abogado de bienes raíces para que lo ayude a resolver cualquier problema con su informe de título. La compañía de títulos también le pedirá que complete o proporcione más documentación, como una escritura de subvención, formularios específicos del estado y declaraciones de información de propiedad. Entre su agente y su abogado de bienes raíces, debe contar con un equipo de apoyo a su alrededor para asegurarse de tener a mano la documentación correcta.

En el otro extremo de la transacción, su comprador enviará un depósito a la cuenta de depósito de buena fe para mantener el final de la oferta. Este depósito se aplicará a sus costos de cierre si el contrato avanza. Su comprador también necesitará trabajar con su prestamista o agente hipotecario para que su financiamiento esté en línea.

Su compañía de títulos actuará como enlace para ayudar a ambas partes a seleccionar una fecha para cerrar el trato. Esto generalmente se basa en cuándo vencerá el préstamo de su comprador.

Obtenga su Casa Tasada

Lo más probable es que su comprador deba contratar una hipoteca para pagar su nuevo hogar. Para determinar el valor de mercado de su hogar, necesitará una evaluación de un tercero. Deberá programar una cita para la evaluación de un tercero y asegurarse de que su hogar esté dando lo mejor de sí. El tasador recorrerá su casa e investigará la ubicación de la casa, su estado y la cantidad de casas similares (comparables o “comps”) que se han vendido en el vecindario.

El tasador le enviará al prestamista de su comprador el informe final con su estimación del valor de su vivienda; esto ayudará al prestamista a decidir cuánto aprobará el préstamo de su comprador.

Tradicionalmente, los propietarios no tienen derecho a ver la tasación. Si resulta que su casa recibió una tasación baja, deberá consultar con su agente sobre los próximos pasos. Su comprador podría solicitar renegociar su acuerdo o retirarse por completo. Verifique qué contingencias hay en su contrato para ver si alguno de ustedes tiene margen de maniobra si se encuentra en esta difícil situación.

Prepárese para la Inspección de la Casa

Además de la evaluación, es probable que su comprador solicite una inspección de la vivienda dentro de los 10 días posteriores a la garantía para tener aseguramiento profesional de que están haciendo una buena inversión. Esto podría estar en la lista de contingencias de su contrato.

Idealmente, habrá tenido una inspección previa al listado durante las primeras etapas de su proceso de venta de viviendas, para que sepa de antemano qué esperar. Es posible que incluso haya resuelto los problemas encontrados. Sin embargo, si este paso es completamente nuevo para usted, su agente puede proporcionarle una lista de verificación de inspección de la casa para ayudarlo a prepararse.

Un inspector de viviendas examinará el estado de la estructura, el techo, el sistema eléctrico y las tuberías de su hogar. Estudiarán el interior y el exterior de su hogar en busca de problemas defectuosos, peligrosos o mecánicos en toda su propiedad. También verificarán si hay termitas y plagas. La inspección generalmente demora entre tres y cuatro horas en completarse.

Al igual que la evaluación, el inspector producirá un informe que describirá lo que se inspeccionó y lo que requiere reparación. Su comprador debe recibir un informe dentro de cuatro a cinco días hábiles. No se alarme si la inspección de su casa regresa con algunas reparaciones para seguir; discutiremos formas de manejar esa situación en la siguiente sección.

También entregará las divulgaciones de su vendedor en este momento. Los propietarios de viviendas, por ley, deben proporcionar una divulgación completa de los problemas que encontraron mientras vivían en la casa que pueden afectar el valor de la propiedad o la apelación. Por ejemplo, las casas construidas antes de 1978 necesitan revelar si hay pintura a base de plomo. Debe tener un formulario específico del estado completado y listo para proporcionar a su comprador. El comprador deberá firmar y fechar el formulario para acusar recibo.

Negocie sobre Reparaciones y Prepare la Mudanza de la Casa

Una vez que tenga a mano el informe de evaluación e inspección, usted y el comprador pueden negociar cualquier reparación que deba realizarse. El inspector podría haber marcado una reparación importante que podría costarle miles de dólares a su comprador. En respuesta, podría ofrecer proporcionar un crédito de costo de cierre para compensar el gasto.

No es necesario que acepte todas las solicitudes que hace el comprador de la vivienda, pero debe tratar de llegar a un compromiso, de lo contrario, su comprador puede solicitar renegociar el precio o retirarse de la venta si tienen margen de maniobra en el contrato. Vale la pena señalar que la mayoría de los contratos tienen la inspección de la vivienda como una contingencia clave: si la inspección de su vivienda genera varios problemas evidentes, esto podría ser motivo para que su comprador abandone la venta.

Una vez que llegue a un acuerdo, solicite a su comprador que libere cualquier contingencia restante en el contrato. Si la venta estaba pendiente de una tasación e inspección de la casa, su casa ha pasado por estos puntos de control.

Deberá asegurarse de que todos se hayan mudado antes de la fecha de cierre para que el comprador pueda hacer un recorrido final. Haga su parte para que la casa esté ordenada y lista para la mudanza. Asegúrese de liquidar las deudas pendientes y las cuentas de su propiedad que estén vinculadas a la casa, como las tarifas de HOA, impuestos a la propiedad impagos y facturas de servicios públicos, y no se olvide de redirigir su correo.

Firme el Título y Cierre el Fideicomiso

¡Ya se está acercando a la línea de meta! En el cierre, ambas partes firmarán todos los documentos necesarios para completar la venta. El título de su propiedad se transfiere oficialmente al comprador y usted entregará sus juegos de llaves. (No olvide la clave de correo y el código de la puerta del garaje también).

A cambio, se procesa el pago de su casa: su compañía de títulos tomará los fondos para pagar el resto de su hipoteca de la casa, junto con los costos de transacción y las comisiones a la compañía, su agente y su abogado. El resto se deposita directamente en su cuenta o se le proporciona en un cheque.

También se prepararán y firmarán documentos cruciales como documentos de préstamos, escrituras, pólizas de seguro y facturas de impuestos a la propiedad, y la transferencia se archivará en la oficina de registros de su municipio local.

Si bien el proceso de cierre es formal, puede realizarse en persona o por correo. En algunos estados, es común que el vendedor prescriba estos documentos, y el comprador se reúne con su agente en persona para estos últimos pasos.

Y después de un viaje de meses, ha superado el proceso de venta de viviendas. ¡Felicitaciones, acaba de vender su casa!

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