Si está comprando una casa en el mercado de un vendedor, debe hacer que su oferta se destaque, especialmente si ha encontrado la casa de sus sueños. Los vendedores han obtenido recientemente el 99 por ciento del precio de cotización de sus casas, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Cuando compra una propiedad en un vecindario popular, es posible que se pregunte cuál es el mejor precio de su oferta en caso de que se enfrente a una guerra de ofertas. Aquí es donde una cláusula de incremento puede ser una herramienta útil para ayudarlo a obtener una ventaja competitiva.
Puede optar por agregar una cláusula de incremento para superar automáticamente otras ofertas. Esto le permite al vendedor saber que usted toma en serio su oferta y que está dispuesto a pagar más para ganar la casa.
Si bien pueden parecer bastante sencillas, las cláusulas de incremento vienen con algunos detalles matizados a tener en cuenta. Esto es lo que necesita saber sobre las cláusulas de incremento y cómo funcionan.
¿Qué es una cláusula de incremento?
Una cláusula de aumento, también conocida como cláusula de incremento, es un apéndice que se puede agregar a su oferta de compra de una propiedad. Si la casa que espera asegurar puede recibir múltiples ofertas, puede incluir esta cláusula en su oferta para aumentar automáticamente el precio de oferta. De esta manera, evitará que le superen la oferta.
Una cláusula de incremento incluye varios componentes clave:
- Su oferta original de precio de compra, o cuánto está ofreciendo pagar inicialmente.
- Su monto de escalamiento, o cuánto más está dispuesto a pagar por encima del precio de oferta de un competidor. Si ha ofrecido $140,000 en una propiedad y otra oferta llega a $145,000, por ejemplo, podría aumentar su oferta en $1,000, $2,000, $5,000, cualquier monto con el que se sienta cómodo, por encima de la oferta más alta.
- Su límite de precio, o la cantidad máxima que está dispuesto a pagar por la casa con su cláusula de aumento en juego. Su oferta inicial por una casa puede ser de $200,000 con un tope de $215,000. Si otro postor ofrece $216,000, la cláusula de aumento no se aplicaría porque ha identificado qué tan alto está dispuesto a llegar con su oferta.
- Prueba de otra oferta formal. En su contrato de compra, debe solicitar pruebas de que hay otra oferta concreta sobre la mesa que es más alta que su oferta inicial para activar su cláusula de aumento. De esta manera, los vendedores no pueden simplemente usar su cláusula de aumento como una excusa para obtener un precio de venta más alto. El vendedor o su agente de cotización deberán mostrarle una copia del acuerdo de compra del otro comprador con su información personal redactada.
Su cláusula de incremento podría decir algo como esto: “El Comprador (usted) ofrece pagar $230,000 por la propiedad, pero si el Vendedor recibe una oferta de buena fe que es más alta, el Comprador acepta pagar $5,000 más que la oferta más alta recibida por el Vendedor, que no exceda un precio de venta de $250,000.”
¿Cómo funcionan las cláusulas de incremento?
Cuando hace una oferta por una casa, está abriendo negociaciones con el vendedor. Si rebaja su oferta, es posible que no reciba ninguna respuesta. Si el vendedor tiene ofertas decentes para elegir, puede pedirles a sus dos o tres posibles compradores de vivienda que presenten su oferta más alta y mejor antes de decidir. Puede ser una prueba estresante para los compradores de vivienda.
Con una cláusula de escalada, se salta esto de un lado a otro en las negociaciones de precios. Le está haciendo saber al vendedor, en papel, exactamente cuánto está dispuesto a pagar.
Si hizo una oferta inicial de $100,000 sin una cláusula de aumento, por ejemplo, puede estar esperando en la oscuridad para recibir noticias del vendedor. Si agrega una cláusula de escalada que indica que si llega una oferta más alta, ofrecerá $5,000 más hasta $120,000, su oferta se mantiene en ejecución en caso de que su oferta inicial no sea suficiente. Es una buena estrategia mantener su oferta sobre la mesa y frente al vendedor.
Si su oferta inicial es la mejor oferta, se limitará a pagar $100,000 y su cláusula de aumento no se tendrá en cuenta en absoluto.
¿Cuándo debo usar una cláusula de incremento?
Debe usar una cláusula de escalada con moderación. Están reservados para la casa que no puede perder y que sabe que obtendrá múltiples ofertas. Con la cláusula adicional, acepta superar otras ofertas, por lo que debe concentrarse en ser dueño de la casa y pagar más por ella. Si tiene sentimientos encontrados acerca de la casa, no se sumerja con una cláusula de escalada.
En última instancia, es su decisión si incluye la cláusula o no. Hágase las siguientes preguntas para ayudar como guía:
¿Estás seguro de que habrá múltiples ofertas contra las que competir?
¿Puede alejarse de esta propiedad o le molestaría perderla?
¿Cuánto estás dispuesto a pagar por la casa?
¿Puede pagar de manera realista y cómoda la cantidad máxima identificada en la cláusula?
Comprenda para qué se está registrando. Existe incertidumbre con la cláusula de escalamiento, por lo que debe estar preparado para pagar la cantidad máxima que ha establecido en su oferta de compra. Si la cláusula es lo que hace que su oferta sea la oferta ganadora, asegúrese de estar contento con este resultado en lugar de enfrentar una sorpresa.
Busque ayuda legal con la redacción precisa. La oferta de su competidor puede ser de $500,000 con $20,000 en costos de cierre pagados por el vendedor, lo que hace que su oferta sea de $480,000. Es posible que no desee que su cláusula de aumento se active si ha ofrecido $ 485,000 por adelantado sin ningún descuento. Incluir un límite de precio también es crucial. No quiere estar en el anzuelo por un precio final que no puede pagar.
Tenga en cuenta también que en algunos lugares, es posible que deba utilizar un abogado. Por ejemplo, desde 2016, la Comisión de Bienes Raíces de Texas ha restringido el uso de cláusulas de aumento: los compradores de viviendas en Texas solo pueden usarlas con la ayuda de un abogado para que no haya ambigüedad con el lenguaje.
¿Qué pasa con las tasaciones de viviendas?
Su cláusula de incremento puede ayudarlo a ganar una guerra de ofertas, pero una tasación exitosa de la vivienda es otro desafío con el que tendrá que lidiar.
Las tasaciones son una parte obligatoria del proceso de préstamo hipotecario que encontrará cuando obtenga una hipoteca. En pocas palabras, su prestamista necesita tasar la casa que está comprando para asegurarse de que su préstamo sea una inversión responsable. Solo le prestarán tanto como se valore la casa en el mercado.
Los compradores de viviendas deben incluir una contingencia de tasación en su cláusula de aumento. Si no lo hace, podría ser responsable de pagar un precio muy inflado por una propiedad. Su préstamo puede cubrir la tasación de la casa, pero tendrá que asumir la diferencia.
Digamos, por ejemplo, que la tasación valora la casa de sus sueños en $230 000, pero su oferta ganadora es de $250 000. Esa es una disparidad de $20,000 por la que está enganchado.
Las tasaciones son una contingencia clave en la mayoría de los contratos de compra, así que no dude en incluirlas para proteger su espalda.
¿Cuáles son las desventajas de usar una cláusula de escalada?
Agregar una cláusula de escalada a su oferta no garantizará que ganará una posible guerra de ofertas, incluso si su oferta es la más alta. Tenga en cuenta que los propietarios de viviendas pueden tener otras prioridades apremiantes cuando buscan ofertas y es posible que no estén obsesionados con el resultado final.
He aquí por qué las cláusulas de escalada no siempre funcionan:
Solo consideran el precio.
Las ofertas de los compradores de vivienda son rechazadas por muchas razones, no solo por un precio bajo. Es posible que a los vendedores no les guste la serie de cláusulas de contingencia adjuntas a su oferta, como una inspección de la casa o reparaciones y renovaciones costosas. En otros casos, no pueden trabajar con la fecha de cierre sugerida porque tienen niños que están terminando su año escolar.
Algunos propietarios de viviendas pueden incluso preferir una oferta más baja que es un trato seguro en efectivo a una oferta más alta que viene con la contingencia de obtener un financiamiento adecuado.
Muestran sus planes a otros vendedores.
Las cláusulas de incremento lo obligan a poner sus cartas sobre la mesa y mostrar a los vendedores exactamente cuánto está dispuesto a pagar por su casa hasta que abandone el trato.
Si esperaba agregar algunas condiciones, como que el vendedor pague las reparaciones o los costos de cierre, es posible que tenga menos margen de maniobra para negociar.
El vendedor no puede negociar con otros compradores.
Si el vendedor acepta su oferta con la cláusula de escalada, no puede mantener negociaciones y contraofertas con otros postores. Si hubiera tres ofertas sólidas por su casa y se decidieran por su oferta más alta, nunca sabrán si los otros compradores habrían ofrecido más.
Debido a esto, podría ser ventajoso para el vendedor ceñirse a las contraofertas. No hay límites sobre la cantidad de idas y venidas que se pueden realizar con estas negociaciones. Esta es la razón por la que algunos vendedores se niegan a aceptar cualquier oferta con una cláusula de escalada.
En última instancia, el vendedor podría presentarle una contraoferta a su precio máximo o aumentar su precio de venta a esa cantidad y comenzar el proceso de oferta nuevamente.
¿Qué debo incluir en una cláusula de incremento?
Si opta por agregar una cláusula de incremento a su oferta de compra, hágalo valer. Una cláusula de incremento efectiva muestra a los vendedores que realmente se beneficiarían financieramente de su oferta. Si aumenta el precio de su oferta en solo $500 más que el mejor postor, es posible que al vendedor no le importe. Haga que su cláusula de aumento sea una cantidad decente para atraer a los vendedores.
Sin embargo, debe tener en cuenta su presupuesto. Haga los cálculos sobre cómo podrían ser los pagos de su hipoteca antes de redactar la cláusula.
Finalmente, asegúrese de que su oferta de compra indique que está abierto a negociar otros aspectos del trato. Transmítale al vendedor en qué está dispuesto a ser flexible, como fechas de mudanza, reparaciones u otros detalles. Mostrarle al vendedor que es fácil trabajar con usted y que también tiene en cuenta sus necesidades podría convertirlo en su mejor opción.