Al comprar una casa nueva, las visiones de cocinas hermosas, baños principales suntuosos y un gran espacio de guardarropas pueden bailar en su cabeza, pero no puede olvidar el importante paso del financiamiento.
Mientras compra la casa de sus sueños, las preguntas clave que debe hacerse al principio de su búsqueda incluyen:
- ¿Mis informes de crédito están actualizados y son precisos?
- ¿Qué información tendré que recopilar para solicitar la financiación de mi nueva vivienda?
- ¿Qué puedo pagar en concepto de hipoteca?
- ¿Cuáles son mis opciones de préstamo?
- ¿Dónde puedo obtener más información y, en última instancia, buscar una hipoteca?
En muchos aspectos, financiar una casa nueva es muy parecido a obtener una hipoteca para comprar una casa de reventa, pero hay una diferencia importante. Además de buscar tasas y términos de bancos, compañías hipotecarias, corredores y prestamistas en línea, los constructores de viviendas de nueva construcción pueden ofrecer atractivos paquetes de financiación, ya sea directamente a través de su propia subsidiaria hipotecaria o mediante una filial.
Además del financiamiento para constructores, existen algunas herramientas únicas que se aplican a las casas nuevas (pero no a las casas de reventa) que incluyen préstamos puente y financiamiento para nuevas construcciones. Estos pueden usarse para financiar la compra y construcción de una nueva casa antes de la venta de su casa actual.
Analizaremos cada tema en detalle, pero primero, hay pasos importantes que deberá seguir para asegurarse de tener toda la información, documentación y formularios requeridos.
Preparándose
Alguien dijo una vez que el éxito ocurre cuando la preparación se encuentra con la oportunidad. Independientemente del prestamista o del tipo de financiación que elija en última instancia, es fundamental que comience a prepararse mucho antes de la solicitud. A continuación, se muestran algunos pasos clave para que el proceso sea simple y eficiente:
Obtenga su Información Crediticia
Mucho antes de comprar desde casa, debe solicitar sus archivos de crédito nacionales, idealmente de las tres agencias de crédito (Equifax, Experian, Trans Union). Asegúrese de que no haya inexactitudes o información desactualizada. Puede obtener sus archivos gratis una vez al año en el Informe de Crédito Anual. Corrija cualquier error que encuentre por adelantado; de lo contrario, retrasará todo el proceso de financiación. También solicite sus puntajes de crédito FICO de una o más de las agencias. Desempeñarán un papel clave a la hora de determinar qué tipo de condiciones ofrecerá su prestamista.
Cualquier prestamista deberá ver la documentación de sus ingresos, empleo, dos años de presentaciones al IRS si trabaja por cuenta propia, cuentas bancarias, fondos 401(K) y otros activos. Es inteligente compilar esto incluso antes de comenzar a buscar opciones de financiamiento. También es útil tener al menos una idea aproximada de los gastos domésticos actuales; afectarán el monto de la hipoteca que puede obtener y el precio máximo de la casa que puede financiar.
Determine Cuánto Puede Pagar
Puede tener una buena idea de esto mucho antes de comprar si consulta las calculadoras que la mayoría de los prestamistas y constructores proporcionan en sus sitios web. En el pasado se mencionaron reglas simples (como, por ejemplo, que puede pagar una casa con dos o dos veces y medio su ingreso anual bruto). Sin embargo, las reglas de hoy son mucho más complejas. La mayoría de los prestamistas toman su información básica y la ingresan en modelos de suscripción automatizados que combinan puntajes crediticios, índices de deuda e ingresos y otros factores para tomar decisiones sobre el tamaño, las tasas y las tarifas de los préstamos.
El resultado final es: acostúmbrese a experimentar con diferentes tasas, montos de pago inicial y términos de préstamos (30 años, 15 años, tasa fija, tasa ajustable) para ver cómo varía el monto máximo de su hipoteca y cómo eso afecta al precio máximo que puede pagar por una casa nueva.
Los Muchos Matices de los Préstamos
Los préstamos hipotecarios vienen en diferentes formas y tamaños. Piense en ellos en términos de sus características de resolución de problemas:
Préstamos FHA
Si solo tiene una cantidad mínima de efectivo para hacer un pago inicial y su historial crediticio tiene algunas imperfecciones, lo más probable es que un préstamo respaldado por el gobierno federal sea su mejor opción. Los préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda) permiten pagos iniciales tan bajos como 3.5 por ciento junto con una generosa suscripción de crédito.
Préstamos VA
Los préstamos VA no requieren un pago inicial, pero debe ser un veterano para calificar. Los préstamos rurales del USDA también permiten un pago inicial cero, pero están limitados a áreas con poblaciones relativamente pequeñas y pueden tener restricciones de ingresos. Las advertencias son que la FHA ha aumentado sus tarifas de seguro recientemente, lo que aumenta sus pagos mensuales. El VA también ha aumentado su tarifa de garantía.
Préstamos Convencionales
Si tiene más del 10 por ciento o 20 por ciento para depositar, esta puede ser su mejor opción. Los préstamos convencionales están diseñados para venderse a Fannie Mae y Freddie Mac (los megainversores autorizados por el gobierno). La desventaja es que las reglas de suscripción convencionales son más estrictas y los bancos pueden imponer tarifas adicionales a los préstamos, lo que aumenta su costo. Pueden ser posibles pagos iniciales por debajo del 10 por ciento, pero requieren altas primas de seguro hipotecario privado.
Préstamos para Construcción de Viviendas Nuevas
Un préstamo de construcción es útil si está construyendo una casa usted mismo como contratista general o si trabaja con un constructor personalizado; estos a menudo se combinan con préstamos de financiamiento de lotes. La mayoría de los préstamos para la construcción de viviendas nuevas proporcionan fondos a corto plazo diseñados para ayudarlo a superar la etapa de construcción de su proyecto (6 a 12 meses) seguido de una conversión en un préstamo permanente a largo plazo de 30 o 15 años; esto se llama préstamo de cierre único.
Un préstamo de dos cierres, por otro lado, se refiere a los compradores que obtienen un préstamo de financiamiento de la construcción, lo cierran cuando se construye la casa y luego solicitan un nuevo préstamo para su financiamiento permanente. Si bien esto es más costoso debido al requisito de dos aprobaciones de préstamos y dos costos de cierre, esta opción es útil si los costos de construcción van más allá del presupuesto.
Los préstamos para la construcción de viviendas nuevas son un nicho especializado en la industria crediticia y no están tan ampliamente disponibles como las hipotecas estándar. Su mejor opción es comprar entre los bancos comunitarios que conocen el mercado local o regional, especialmente las cajas de ahorros y las instituciones de ahorro, aunque algunos corredores se anuncian en línea y vale la pena revisarlos.
Reducciones
Puede esperar un calendario de pagos a plazos de los retiros de fondos en cualquier contrato de préstamo. Aunque siempre es negociable, un cronograma típico podría proporcionar un retiro inicial del 15 por ciento del monto total del préstamo para la preparación del sitio y la etapa de fundación; un segundo retiro de otro 15 a 20 por ciento para el enmarcado, y retiros adicionales durante los meses restantes para el trabajo de plomería, sistema eléctrico, carpintería interior, instalación de electrodomésticos, etc. Antes de que se pague cada retiro, el banco enviará un inspector al sitio para informar sobre el progreso del trabajo y determinar si cumple con los códigos y regulaciones de construcción locales.
Pagos Iniciales de Préstamos para Construcción
La mayoría de los bancos que ofrecen financiamiento para la construcción quieren ver pagos iniciales sustanciales, por lo general, al menos del 20 al 25 por ciento. Sin embargo, algunos prestamistas tienen programas especializados que vinculan los préstamos permanentes asegurados por la FHA con los préstamos para la construcción a corto plazo. Entonces, supongamos que planea construir una casa que se espera esté valorada en $400,000 al finalizar en un terreno que ya posee. Un banco comercial local podría ofrecerle un préstamo de $300,000 a nueve meses para construir la casa, calculando $100,000 como el valor del terreno, y solicitar un pago inicial de $80,000 (20 por ciento) basado en la tasación proyectada al finalizar. Al final del período de construcción, terminaría con un préstamo permanente de $300,000.
Tasas de Interés
Generalmente, el segmento de período de construcción a corto plazo del paquete de financiamiento tendrá una tasa de interés “preferencial plus”. Si la tasa preferencial de préstamos bancarios a corto plazo es del 3 por ciento, el préstamo para el período de construcción podría fijarse en un 4,25 por ciento a un 4,5 por ciento. La porción permanente de 30 o 15 años del paquete generalmente estará cerca de la tasa vigente para las hipotecas regulares, digamos del 4,25 al 4,5 por ciento en un préstamo fijo a 30 años. Las tasas pueden ser significativamente más bajas para las opciones de tasa ajustable como un ARM popular “5/1” donde la tasa es fija durante los primeros cinco años del préstamo, pero puede variar cada año a partir de entonces, generalmente dentro de un rango preestablecido.
Financiamiento Puente
Los llamados préstamos “puente” también pueden ser herramientas importantes para usted. Estos financiamientos a corto plazo (de seis a nueve meses) están diseñados para ayudarlo a superar una restricción de tiempo, como cuando está comprando una casa nueva pero aún no ha vendido su casa actual y no tiene todo el efectivo que necesita. .
El prestamista, que puede ser un banco local o una subsidiaria de su constructor, se compromete a adelantarle dinero utilizando el capital que tiene en su casa actual como garantía.
Supongamos que le faltan $50,000 en el pago inicial necesario para comprar su nueva casa. Su casa actual está a la venta, pero aún no tiene un comprador. Sin embargo, tiene $250,000 en valor neto de la vivienda en su casa actual y solo una pequeña primera hipoteca. Un prestamista podría adelantarle los $50,000 que necesita colocando una segunda hipoteca en su casa actual o cancelando la hipoteca existente y tomando una posición de primer gravamen, bien asegurada por su capital restante. Una vez que su casa se vende, parte de los ingresos es lo que paga el préstamo puente.
Tenga en cuenta que los préstamos puente son estrictamente a corto plazo y las cosas se ponen difíciles si su casa actual no se vende dentro del período de tiempo contratado. Los préstamos puente también tienen tasas más altas que las hipotecas regulares, a menudo al menos 2 puntos porcentuales más.
Financiamiento del Constructor
La mayoría de los constructores grandes y medianos tienen subsidiarias hipotecarias de propiedad total o relaciones afiliadas con compañías hipotecarias externas. Esto permite a los constructores ofrecer un menú de opciones de financiamiento a compradores calificados.
Su constructor también puede ofrecer seguros de título afiliados y servicios de liquidación. A veces, todo el paquete de financiación viene con incentivos de venta para la nueva casa, como mejoras y rebajas de precios. Dado que puede haber un valor significativo en los paquetes de financiamiento para constructores, debe considerar cuidadosamente la oferta. Sin embargo, también debe saber que la ley federal permite, incluso alienta, a los consumidores a comparar precios en el mercado y utilizar cualquier compañía de servicios hipotecarios, de seguro de título y de liquidación que elijan.
Como regla general, el financiamiento del constructor puede reducir el tiempo necesario para proceder desde la aplicación hasta la liquidación, ya que todo el proceso está esencialmente bajo el control del constructor. También puede darle una ligera ventaja en la aprobación de su solicitud de financiamiento y ahorrarle dinero en el paquete total de incentivos que le están ofreciendo (en la casa combinados con los costos de la hipoteca y el cierre).
Por otro lado, los términos de la hipoteca del constructor (tasa de interés, tarifas y variedad de tipos de préstamos) pueden no ser los más favorables disponibles en el mercado, algo que solo puede conocer al comparar el paquete total que se ofrece con fuentes de la competencia.
Prepárese para el Éxito
Con sus registros recopilados con anticipación, el conocimiento de su puntaje crediticio y el conocimiento de las diferentes opciones de financiamiento, el proceso de encontrar el mejor financiamiento para su nuevo hogar basado en sus necesidades únicas será más rápido, más fácil y más eficiente.