Si bien comprar una casa recién construida es emocionante, es posible que también deba hacer algo menos divertido: vender su casa existente. Ya sea que pertenezca al mercado de un comprador o al mercado de un vendedor, es probable que necesite realizar algunas renovaciones menores para vender la casa por el mejor precio. Los compradores de hoy tienen más probabilidades de valorar una casa que esté en buenas condiciones y lista para un nuevo propietario.
“Solo un segmento muy pequeño de la población quiere un proyecto cuando compra una casa”, dice Nancy Robinson, vicepresidenta regional de Coldwell Banker Residential Brokerage en el norte de California. “Un segmento aún más pequeño de la población tiene la visión de ver cómo hacer un proyecto”.
Las expectativas del comprador son parte del “efecto HGTV”, lo que significa que los compradores anticipan una casa perfectamente preparada, dice Robinson.
“Incluso en los mercados más atractivos, una casa debe estar en las mejores condiciones y preparada para atraer a los compradores”, dice ella.
Hacer reparaciones y desembolsar dinero en efectivo para pagarlos es una molestia que muchos vendedores desearían poder evitar. De hecho, el 52 por ciento de los propietarios de viviendas dice que hacer mejoras y preparar una casa para la venta son los aspectos más estresantes de la venta, según el Informe de Tendencias de Vivienda del Consumidor de Zillow Group 2019.
Para reducir o eliminar ese punto débil, los corredores de bienes raíces y otras compañías han empezado a incluir servicios para supervisar y financiar las renovaciones de preventa.
Vendedores y Renovaciones
Renovar su casa para venderla es completamente diferente que renovarla para usted mismo, dice Rikki Rogers, vicepresidenta de marketing de Curbio, una compañía tecnológica y contratista general que trabaja con agentes inmobiliarios y propietarios de viviendas en renovaciones de preventa.
“Solo trabajamos con propietarios que tienen un agente de bienes raíces porque confiamos en la ayuda de los agentes para identificar qué renovaciones tendrán sentido para cada casa en cada mercado”, dice Rogers. “Somos expertos en lo que ayuda a vender una casa, no en lo que un propietario quiere para sí mismo”.
Renovation Sells, una compañía de renovación de preventa con sede en Chicago, trabaja principalmente con agentes de bienes raíces y también trabaja directamente con los propietarios.
“Renovation Sells es una empresa de dos años de antigüedad, pero es la culminación de más de una década de experiencia en construcción, inversión en bienes raíces y casas en ruinas”, dice Michael Valente, socio gerente de Renovation Sells. “Adoptamos un enfoque multifacético y asesoramos a los vendedores sobre la puesta en escena, la desorganización y la renovación de una casa. Por lo general, trabajamos con los vendedores y su agente de bienes raíces, quienes les darán consejos sobre cómo obtener un reembolso individual por la renovación. Idealmente, queremos un retorno de inversión de uno a uno y medio o más cuando se trata mejoras en el hogar”.
Aquí hay dos formas en que los agentes inmobiliarios experimentados ayudan a los vendedores. Primero, hacen recomendaciones que mejorarán las posibilidades de los propietarios de vender rápidamente y por un precio deseable. En segundo lugar, conectan a vendedores con contratistas confiables para realizar el trabajo. Una progresión natural para algunas empresas es hacer un compromiso más formal para ayudar a los vendedores a realizar el trabajo antes de publicar su hogar.
“Nuestros agentes saben que los vendedores que se beneficiarán más de nuestro servicio de conserjería son personas que no tienen el tiempo o los recursos para hacer el trabajo ellos mismos para preparar su hogar para el mercado”, dice Dan Galloway, un corredor de Redfin en Washington, DC que administra el programa DC Redfin Concierge.
La mayoría de estas empresas de renovación de preventa no abordarán trabajos estructurales importantes. En cambio, su enfoque se centra principalmente en las actualizaciones cosméticas, como el acabado de pisos, el reemplazo de alfombras, la pintura de paredes y la actualización de partes de una cocina y baños.
Financiamiento sin Intereses
Además de proporcionar un supervisor para los preparativos del mercado y contratistas confiables, muchos programas de conserjería pagan por las reparaciones y mejoras en el hogar de los vendedores. Por lo general, los vendedores reembolsan a la empresa de corretaje o renovación con los ingresos del acuerdo, esencialmente proporcionando un préstamo sin intereses a los propietarios.
“Algunos vendedores tienen problemas de liquidez y necesitan estos fondos para preparar su casa”, dice Stanton Schnepp, director general de ventas de la agencia inmobiliaria Compass en Washington, DC. “En otros casos, los vendedores tienen mucho dinero pero simplemente no quieren gastar su efectivo. Prefieren pagarlo con las ganancias de la venta de su casa”.
Sin embargo, financiar las mejoras de la vivienda con una corredora de bienes raíces significa que si su casa no vende, usted decide si excluir a una agente o cambiar de agente, y debe reembolsar a la corredora por el costo de las reparaciones en lugar de esperar el acuerdo.
La cantidad que puede financiar depende de una variedad de factores. “Compass Concierge define la cantidad que cubrirán para los clientes en el precio de lista de la propiedad, la cantidad de capital que tienen los propietarios y las estimaciones de comisiones, costos de cierre y posibles reducciones de precios”, dice Schnepp. “También varía según las condiciones del mercado”.
Opciones de Renovación de Preventa
No todas las empresas operan en todos los mercados. Sin embargo, existen variaciones en el nivel de servicios ofrecidos y los arreglos financieros para la preparación de preventa.
Entre las compañías que ofrecen soporte de preventa están:
Coldwell Banker RealVitalize
Coldwell Banker se asocia con Home Advisor para proporcionar servicios de renovación en aproximadamente el 90 por ciento de sus mercados, dice Robinson. “Muchos de nuestros agentes en el mercado de San Francisco estaban elaborando planes con sus vendedores y algunos incluso no tenían el presupuesto bajo control”, dice Robinson. “La asociación con Home Advisor como contratista general y el uso de sus recursos investigados elimina la responsabilidad de nuestros agentes”.
RealVitalize no tiene un requisito mínimo para la cantidad de trabajo realizado. Basa el máximo en el precio de lista y el alcance del trabajo establecido por la recomendación del agente. El servicio se puede utilizar para realizar reparaciones solicitadas por un comprador después de una inspección de la vivienda. Los vendedores deben usar contratistas recomendados por Home Advisor. Coldwell Banker paga todas las cuentas y se le reembolsa en el momento de la liquidación. Si la casa no se vende durante el período del contrato, el propietario debe pagar la factura cuando expire el contrato.
Compass Concierge
Compass ofrece una versión “clásica” y una versión “capital” de sus servicios de preventa en todos sus mercados.
“Algunos vendedores quieren usar sus propios contratistas, por lo que nos asociamos con Notable, un prestamista independiente, para proporcionar un préstamo sin intereses ni comisiones a los vendedores calificados para nuestra versión de capital”, dice Schnepp. “Nuestro servicio de conserjería clásico incluye un préstamo sin intereses por una cantidad particular, con Compass pagandole a los proveedores hasta que el cliente reembolse a Compass en el momento del cierre”.
Compass Concierge incluye servicios más allá de la renovación, como pagar una estadía mientras se prepara la casa mientras su casa está en el mercado, dice Schnepp.
Curbio
Curbio ofrece “compras únicas” en alrededor de 16 mercados, dice Rogers.
“Los propietarios firman un contrato para el alcance del trabajo, y gestionamos el proyecto, ordenamos todos los materiales y contratamos a todos los subcontratistas”, dice ella.
Curbio, que recibe el pago de todo en el acuerdo, requiere que los gastos del proyecto cumplan con un umbral mínimo de $15,000. Si bien no existe un límite máximo, la cantidad que los vendedores pueden gastar depende del valor de su vivienda, su patrimonio y el mercado.
“Nos enfocamos en gastar una cantidad apropiada en cosas que ayudarán a la casa a venderse, como paisajismo, mantenimiento diferido y mejoras en cocinas y baños”, dice Rogers. “Algunos de nuestros proyectos han costado más de $200,000”.
Los vendedores deben firmar un contrato que los comprometa con el alcance del trabajo y el costo. El primer requisito es poner su casa en el mercado alrededor de una semana después de que se complete el trabajo, y mantenerla en la lista hasta que se venda, dice Rogers. Otro mandato: los vendedores deben acordar reducir su precio de cotización en un dos por ciento cada 30 días si la casa no se ha vendido.
Redfin Concierge
Los servicios de Redfin Concierge, actualmente disponibles en California, Seattle y Washington, D.C., probablemente se introducirán en todos los mercados de Redfin en los próximos años, dice Galloway.
“Los vendedores pagan una tarifa adicional del uno por ciento además de los cargos de Redfin de la comisión estándar del 1.5 por ciento”, dice Galloway. “Nuestro servicio de conserjería incluye puesta en escena y limpieza profunda para preparar una casa para la venta y la gestión de toda la logística para los preparativos de preventa, incluida la búsqueda y programación de contratistas”.
Los proyectos comunes, dice Galloway, incluyen servicios ligeros de personal de mantenimiento y pequeñas reparaciones, como cambiar una lámpara o manchar una cubierta. Los vendedores pagan los costos de los contratistas, pero Redfin Concierge administra el proyecto y asegura las ofertas de los proveedores preferidos.
“Hemos preferido los precios de algunos de nuestros contratistas, ya que les damos un trabajo constante”, dice Galloway.
Renovation Sells
Renovation Sells, actualmente situada solo en el mercado de Chicago, recomienda un alcance de trabajo para cada hogar en consulta con el agente inmobiliario del vendedor.
“La mayoría de nuestros clientes nos pagan directamente, aunque ocasionalmente trabajamos con Compass Concierge”, dice Valente. “Algunos de nuestros clientes obtienen un préstamo no garantizado con tasa garantizada, que ofrece préstamos de hasta $40,000 no vinculados a la venta de la casa”.
El proyecto promedio de Renovation Sells cuesta $22,000 y lleva de tres a cuatro semanas, dice Valente.
Por supuesto, muchos vendedores también optan por preparar su casa para la venta, ya sea limpiando y pintando por su cuenta o contratando a sus propios contratistas. No importa cómo maneje el proceso, preparar su casa antes de que salga al mercado es esencial para una venta más rápida y una que le permita obtener el mejor pago.