6 Cosas que Debe Saber sobre el Proceso de Evaluación de una Casa

Si está vendiendo una casa por primera vez, fijar el precio correctamente y asegurar una buena evaluación son pasos cruciales en el proceso de venta de la casa. Por eso es importante estar preparado.

Las evaluaciones tienen mucho peso, y cerrar una venta puede depender de los resultados. Por lo tanto, asegurarse de que haya tasado correctamente su hogar en la etapa de listado es clave. Una evaluación aceptable es una contingencia primaria para muchos compradores, ya que el 43 por ciento de los compradores incluye esa contingencia en su oferta, según un informe de enero de 2020 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Para ayudarle a navegar esta parte decisiva del proceso de venta de viviendas, aquí hay seis cosas que debe saber sobre el proceso de tasación de viviendas y cómo fijar el precio apropiado de su vivienda para garantizar una venta exitosa.

Decidir un Precio de Venta

Debe pensar estratégicamente al fijar el precio de su propiedad para vender. Su precio es en lo que los posibles compradores se concentrarán, y es la cantidad que un tasador también deberá verificar.

Su agente elaborará un informe comparativo de análisis de mercado, que proporciona una visión detallada de cuánto han vendido recientemente viviendas similares (comparables o “comps”) en su vecindario. Los tasadores también se centrarán en ventas comparables en los últimos tres meses y dentro de un radio de media milla de su hogar.

Al evaluar las viviendas similares recientemente vendidas, debe considerar las líneas divisorias del vecindario, especialmente si las ventas recientes son de casas al otro lado de una autopista o estación de tren. El tamaño y la edad también son importantes: las “comps” deben incluir hogares de edad similar, y los pies cuadrados deben mantenerse dentro de una variación de aproximadamente 10 por ciento hacia arriba y hacia abajo. Sea honesto con usted mismo: si su casa no está en las mejores condiciones, no tendrá un precio de venta similar al de la casa cerca que acaba de pasar por renovaciones extensas. Además de las casas actualmente listadas, preste atención a las casas que están pendientes de venta y a las listas retiradas y vencidas. Debido a la amplia gama de factores, las casas en la misma calle podrían tener una disparidad en los precios de venta de hasta $100,000.

En última instancia, debe fijar el precio de su hogar dentro de los parámetros que sugiere la CMA como el precio actual. El noventa y nueve por ciento de los vendedores recientes generalmente vendieron sus casas por el 99 por ciento del precio de cotización, y el 23 por ciento informó haber reducido el precio de venta al menos una vez, según las estimaciones de NAR.

También puede usar modelos de valoración automatizados, o calculadoras de valor de la vivienda en línea, para investigación adicional. Simplemente conecte su código postal y las especificaciones de su hogar y un algoritmo le dará un valor estimado.

Cómo Evaluar su Casa

Una vez que haya aceptado una oferta y firmado un contrato, usted y el comprador ingresan al “período de opción”, que es cuando el comprador se pone en marcha para hacer su tarea en su casa. Con un depósito entregado de buena fe, el comprador programará una inspección de la vivienda y una tasación para obtener opiniones de terceros de la propiedad. Esto generalmente ocurre dentro de una semana después de aceptar la oferta.

Las evaluaciones proporcionan un análisis independiente e imparcial de la propiedad, de acuerdo con NAR, y brindan tranquilidad a los prestamistas. Es probable que su comprador necesite una hipoteca para pagar la vivienda, y su institución financiera debe asegurarse de que su vivienda sea una inversión responsable. Los prestamistas no otorgarán un préstamo por más de lo que vale la propiedad. Si un comprador no puede mantenerse al día con su hipoteca, su prestamista debe asegurarse de que pueda recuperar el costo vendiendo la propiedad en el peor de los casos.

Entonces, por ejemplo, le ha puesto un precio a su casa de $250,000, y el comprador acepta este precio. Es posible que el prestamista no vea la cantidad si la tasación se reduce a, digamos, $230,000. Esa es una disparidad de $20,000 que su comprador no habrá cubierto.

Debido a que las evaluaciones son a menudo una contingencia clave en los contratos, el comprador podría retirarse del acuerdo sin ningún problema si su casa termina con una evaluación baja.

Realizar una Evaluación

Los evaluadores generalmente usan un formulario llamado Informe de Evaluación Residencial Uniforme para realizar su trabajo. Un tasador documentará la edad de su hogar, la calidad de la construcción, la integridad del techo y los cimientos de su propiedad, e incluso la salud de sus canales y revestimientos. Estarán mirando el diseño; número de habitaciones; si hay un ático, sótano o espacio de acceso; e incluso el tamaño de su camino de entrada. La evaluación puede variar desde 30 minutos hasta tres horas.

También se consideran factores externos como la proximidad de su hogar a buenas escuelas, centros comunitarios y otras comodidades. El formulario de evaluación incluye líneas sobre las mejoras realizadas en el vecindario y si está en un área de inundación designada por la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias. Las tendencias de vivienda, los datos demográficos del vecindario y la forma en que el hogar encaja en el vecindario también ayudan a informar la percepción del tasador.

Un tasador usará fotos, planos de planta y medidas de su hogar, junto con comparaciones con propiedades que se han vendido recientemente cerca, para compilar un informe de análisis de propiedad y mercado con un valor estimado de su hogar. El informe se proporciona directamente al prestamista después de aproximadamente 7 a 10 días hábiles, y el comprador y el vendedor también pueden solicitar una copia.

Las evaluaciones cuestan alrededor de $500, dependiendo de su ubicación y el tamaño de su hogar. Los compradores pagan este costo, a pesar de que este informe es para su prestamista. Los prestamistas tienen un tasador externo al que recurren para este paso, generalmente un profesional con experiencia en la región.

Tasaciones vs. Inspecciones

Las inspecciones de viviendas generalmente ocurren días antes de la tasación. Si bien las evaluaciones consideran el valor justo de mercado de su hogar, una inspección está analizando los aspectos básicos de su propiedad para detectar cualquier problema.

Un inspector de viviendas está observando el estado de la estructura, el techo, el sistema eléctrico, la plomería y el exterior de su hogar. Estudiarán el interior y el exterior de su hogar en busca de problemas defectuosos, peligrosos o mecánicos en toda su propiedad. También están buscando termitas y plagas. Producirán un informe al comprador que describa lo que se inspeccionó y lo que requiere reparación.

Cuando su Casa no Pasa la Evaluación

Si la evaluación coincide con la oferta del comprador, puede pasar sin problemas al siguiente paso para vender su casa. Pero si termina con una evaluación más baja, tiene algunas opciones.

Negocie con el comprador sobre cómo compensar la diferencia. Entre un pago inicial y los costos de cierre, es posible que el comprador no pueda pagar la diferencia entre lo que cubrirá su prestamista en una hipoteca y el precio de su oferta. En este caso, es posible que deba reducir el precio de venta para que coincida con la evaluación o encontrarse en algún punto intermedio. Trabaje con su agente de bienes raíces para negociar con el comprador y evaluar cuán interesados ​​están en que se realice la venta.

Si necesita vender lo más rápido posible, puede ofrecer cubrir los costos de cierre o pagar ciertas reparaciones. Idealmente, ambas partes pueden llegar a un compromiso para salvar la venta.

Tenga en cuenta que si la venta estaba supeditada a que la evaluación coincida con el valor de la oferta, el comprador puede retirarse del contrato sin penalización alguna.

Presentar una reconsideración de valor al prestamista. Si bien esto no siempre produce un cambio de opinión con el prestamista, podría proporcionar información adicional para explicar cómo valoraba su vivienda. Si, por ejemplo, una casa de comparación destacada en la tasación se vendió por mucho menos porque provenía de una venta de divorcio que necesitaba cerrarse rápidamente, esta información puede ser útil para el prestamista.

Solicite una segunda evaluación. Una segunda opinión podría conducir a una valoración más cercana al precio de oferta del comprador, pero podría requerir que el comprador obtenga un prestamista diferente. Si el vendedor está presionando para obtener una segunda opinión, deberá pagarla.

Preparación para una Evaluación Exitosa de la Vivienda

Desea asegurarse de que su hogar esté dando el mejor paso para la visita del tasador.

Organizar. Para causar una buena primera impresión, realice una limpieza profunda en su hogar y organice cada habitación. Destaque las características especiales de su hogar que pueden elevar su valor, como una llamativa chimenea, molduras de techo o azulejos importados.

Realizar reparaciones y trabajos de pintura. Las reparaciones marcan la diferencia. Si el tasador cree que no ha cuidado su hogar, puede devaluar su hogar pensando que no ha recibido el mantenimiento adecuado. Algunos ni siquiera realizarán una evaluación hasta que se arreglen, como una ventana rota o una cerradura defectuosa.

Mantenga a sus mascotas y niños alejados. Está bien si está en casa durante la evaluación, pero trate de mantenerse alejado para que el evaluador pueda tomar medidas y fotos sin interrupciones ni distracciones. Por esta razón, es mejor mantener a sus hijos pequeños y mascotas en la casa de un vecino o familiar. Trate de ser lo más complaciente posible con el tasador. Su agente también puede estar presente si el tasador tiene alguna pregunta sobre su hogar.

Considere una evaluación previa al listado. La forma más proactiva de fijar su precio de venta es obtener una evaluación previa antes de que su casa llegue al mercado. En este caso, una evaluación previa a la lista le ayuda a obtener la ventaja de saber con precisión cuánto valorará un tasador su hogar para que no haya sorpresas.

Si su hogar es personalizado o tiene muchas características únicas, una evaluación previa puede ser aún más beneficiosa. También es importante en situaciones en las que el mercado inmobiliario fluctúa rápidamente y cambia la cantidad de viviendas que se valoran. Si no desea pagar una evaluación previa a la inclusión en la lista, puede revisar las evaluaciones antiguas, como la que utilizó cuando compró la casa, para ver qué problemas había.

Recopile los documentos del propietario. Reúna su encuesta de terrenos para verificar el tamaño de su propiedad, compile una lista de renovaciones para su hogar, incluidas las facturas y garantías, y proporcione prueba del precio de venta de su casa y si recibió otras ofertas. Esta documentación le ayuda a usted, y al evaluador, con el proceso.

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