Casa Nueva 101 Guía Básica de Casas Recién Construidas

Una ventaja clave de las casas nuevas es que puede elegir las características y los toques finales antes de construir su casa, seleccionando sus colores, estilos y materiales favoritos en muchas categorías de productos importantes.

¿En qué tipos de opciones se enfocan más los compradores de casas nuevas? Una encuesta de 2013 realizada por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas 2013 sobre “Lo que los compradores de viviendas realmente quieren” reveló las dos áreas más importantes para la mayoría de los compradores de casas en la actualidad: eficiencia energética y almacenamiento. Según la encuesta, el 94 por ciento de los compradores quiere electrodomésticos con calificación Energy Star y el 91 por ciento quiere una calificación Energy Star para toda la casa, principalmente para ahorrar en las facturas de servicios públicos, aunque el beneficio para el medio ambiente también fue importante.

Si bien un comprador de una casa existente puede reemplazar los electrodomésticos con modelos de mayor eficiencia energética, lograr una calificación de certificación Energy Star en una casa de reventa en su conjunto es difícil y costoso. Por el contrario, las casas nuevas se diseñan y construyen desde el principio para ahorrar energía, con ventanas y sistemas de calefacción y aire acondicionado que ahorran energía, más aislamiento y techos y paredes mejor diseñados y construidos.

Las casas nuevas generalmente ofrecen mejores sistemas de filtración de aire que aumentan la calidad del aire interior y muchos constructores usan materiales de construcción con bajo VOC (compuestos orgánicos volátiles) que emiten menos humos que pueden ser dañinos para el medio ambiente, las personas y las mascotas. Esas son consideraciones especialmente importantes para las personas con alergias o asma. Las mejoras tecnológicas marcan la diferencia tanto en la eficiencia energética como en la calidad del aire, y los compradores de casas de nueva construcción también se benefician del simple hecho de vivir en una casa que nunca ha sido ocupada. No ha habido perros ni gatos dentro, nadie ha encendido fuego en la chimenea y nadie ha fumado en el interior.

Los planos de planta abiertos, la eficiencia energética, la calidad del aire interior y la personalización de su hogar son algunas de las razones clave para comprar una nueva. ¿La siguiente pregunta? Qué tipo de constructor es el adecuado para su nuevo hogar. Vamos a ver.

Personalizado o de producción: ¿qué constructor es el adecuado para usted?

casa con madera
Antes de elegir un constructor, debe decidir si desea una casa de producción o personalizada.

Los constructores residenciales generalmente se dividen en dos categorías amplias, constructores de producción y constructores personalizados, pero incluso dentro de cada categoría, hay un rango de cuánto puede personalizar su hogar. Si bien muchos compradores asumen que una casa de producción es menos costosa, puede construir casas en una amplia gama de precios con cualquier tipo de constructor. Entonces, ¿cuál es la diferencia?

Un constructor de producción generalmente construye varias casas al mismo tiempo, según una biblioteca de planos de planta. Sus compradores personalizan sus casas seleccionando opciones favoritas de varias opciones ofrecidas por el constructor.

Los constructores personalizados también pueden ofrecer una biblioteca de planos de planta, pero también pueden construir una casa completamente única basada en un diseño de casa único creado por un arquitecto en conjunto con el comprador.

Los constructores personalizados generalmente construyen menos casas por año que los constructores de producción y muchos construyen casas individuales para la venta en lotes individuales en toda la ciudad, terrenos que ellos o el comprador de la casa pueden adquirir. Muchos constructores de producción construyen comunidades de casas nuevas más grandes y planificadas. Pero incluso aquí, hay excepciones. Por ejemplo, algunas grandes comunidades planificadas reservarán un área o vecindario para casas personalizadas. En muchas de estas comunidades, los compradores generalmente eligen de una lista de constructores personalizados preferidos y cumplen con algunos estándares generales establecidos por la comunidad para el diseño exterior de su hogar.

“Cuando busque una casa de un constructor nacional, tendrá que elegir entre un menú de planos de planta y opciones”, dice Paul Erhardt, vicepresidente senior de desarrollo y construcción de viviendas de WCI Communities. “Si desea más personalización, es posible que desee trabajar con un constructor personalizado. Sin embargo, con un constructor de producción, es probable que encuentre un costo más bajo y una entrega más rápida que con un constructor personalizado”.

Mientras que muchos constructores personalizados construyen solo un puñado de casas cada año, los constructores de producción varían en tamaño desde pequeños constructores locales o regionales hasta grandes constructores nacionales. DR. Horton, la mayor constructora de producción en 2013, según la revista Professional Builder, construyó cerca de 20.000 viviendas en 2012, mientras que las pequeñas constructoras de producción locales a veces construyen tan solo 30 viviendas al año.

Aunque las casas personalizadas no son automáticamente más costosas que las casas de producción, los constructores de producción tienen la ventaja de comprar materiales de construcción al por mayor y tener empleados de tiempo completo con los que pueden contar para mantener un ritmo constante de construcción. Los constructores de producción más grandes a menudo construyen muchas casas dentro de una comunidad planificada, lo que significa que también pueden ahorrar dinero en el costo del terreno, ya que también compran terrenos en volumen.

Algunas empresas ofrecen un modelo de negocio híbrido con servicios domésticos personalizados y de producción.

“Solíamos ser un constructor personalizado, pero ahora estamos construyendo casas de producción en catorce comunidades”, dice Dale C. Adams, Jr., gerente de ventas de casas nuevas de JLS Design and Construction. “Por otro lado, también tenemos un arquitecto interno y podemos hacer una personalización completa. Incluso podemos construir algo a partir de un boceto en una servilleta como punto de partida. Nuestros competidores son tanto constructores totalmente personalizados como constructores de producción que ofrecen solo unas pocas opciones de personalización”.

Al igual que los constructores personalizados, existen muchos tipos de constructores de producción. La mayoría ofrece la posibilidad de seleccionar sus colores y estilos favoritos en categorías de productos clave. Muchos constructores de producción también ofrecen una serie de actualizaciones en categorías como electrodomésticos, gabinetes, encimeras y pisos. Otros constructores buscan simplificar el proceso, como lo hace Lennar con su enfoque de “Todo Incluido” para las actualizaciones.

Una pregunta inteligente para un comprador que busca encontrar el constructor adecuado es preguntarse cuánto tiempo y energía desea dedicar a seleccionar los detalles de su hogar. La buena noticia es que hay un constructor, y un nivel de elección de diseño, que es adecuado para cada comprador.

“Si desea una casa completamente personalizada, la ventaja es que tiene infinitas opciones”, dice Kira Sterling, directora de marketing de Toll Brothers. “Y, al mismo tiempo, si quiere una casa completamente personalizada, la desventaja es que tiene infinitas opciones. El enfoque Toll es semipersonalizado, donde obtiene muchas opciones pero no un número infinito. Semi-personalizado es un compromiso feliz: a cambio de algunas limitaciones en la elección, obtiene una experiencia optimizada y un mejor precio”.

Diseño y Ubicación

mapa de estados unidos
El lugar donde vive es tan importante como el diseño de su nuevo hogar.

Cuando esté considerando trabajar con un constructor de producción o un constructor personalizado para su nuevo hogar, piense en dos factores importantes: 1) Cuánto aporte desea tener en el diseño de su hogar y 2) Dónde desea vivir

Los constructores de producción varían en su nivel de personalización, por lo que deberá buscar constructores en su área para averiguar cuáles le permiten modificar todo, incluido mover paredes, y cuáles se adhieren a un menú de opciones para pisos, electrodomésticos, mostradores, armarios e iluminación. Hablamos con varios constructores de producción para recopilar algunos ejemplos de dónde se encuentran en el espectro de personalización.

“Hacemos estudios de mercado para desarrollar nuestra lista de opciones, especialmente para el exterior”, dice Angel Boales, asociado de ventas de Meritage Homes en Roanoke, Texas. “Los constructores de producción se han alejado de la personalización debido a la preocupación de poder vender la casa a otro comprador si el trato fracasa. Podemos construir una casa de $300,000 a $400,000 y luego los compradores pueden agregar $15,000 a $20,000 en opciones, pero puede ser difícil vendérsela a otro comprador si hay mucha personalización que no atrae a otros compradores”.

En todo el espectro de opciones, también hay una variedad en la cantidad de planos de planta y configuraciones, como las habitaciones opcionales que ofrecen los constructores.

Dennis Webb, vicepresidente de operaciones de Fulton Homes en Tempe, Arizona, dice que Fulton ofrece de veinte a treinta planos de planta con diferentes configuraciones, como un tocador o un baño completo en el nivel principal en diferentes ubicaciones, por lo que los compradores generalmente pueden encontrar lo que necesitan y quieren sin tener que modificar un plan.

McCaffrey Homes, un constructor de Fresno, California, ofrece cuatro planos de planta distintos en cada una de sus dos comunidades. Cada plano de planta se puede construir en uno de los tres estilos arquitectónicos.

“Nuestros planos de planta ya están aprobados con la jurisdicción local, por lo que no podemos hacer cambios estructurales, pero tenemos miles de selecciones y opciones para nuestros compradores y cientos de acabados que pueden elegir”, dice Karen McCaffrey, vicepresidenta de McCaffrey Homes. “Para los compradores, esto simplifica el proceso y la toma de decisiones. Contamos con un personal capacitado que puede ayudarlos a tomar las decisiones que necesitan tomar”.

Incluso los constructores personalizados a menudo comienzan con un portafolio de planos de planta y luego permiten que los compradores modifiquen esos planos. Otros constructores personalizados trabajan con un arquitecto interno o con un arquitecto elegido por el comprador.

“Tenemos un portafolio de doscientos planos de planta creados por los mejores arquitectos de todo el país”, dice Paul Schumacher, fundador de Schumacher Homes, una empresa que brinda servicios de construcción en su lote a los compradores. “Muy pocas personas o incluso arquitectos tienen la experiencia para diseñar una casa a partir de un boceto en una servilleta. Usamos nuestros planos de planta como punto de partida y luego los compradores pueden cambiar cualquier cosa por dentro o por fuera”.

También tiene la opción de comprar planos de planta de un sitio web como SouthernLiving.com como punto de partida y luego ir a un constructor personalizado que hará cambios en los planos para satisfacer sus necesidades. Los servicios solo en línea como Floorplans.com o Southern Living le permiten comprar un diseño de casa y luego construirlo usted mismo o llevarlo a un constructor personalizado. Sin embargo, incluso con un plano favorito en la mano, casi todos los compradores hacen cambios en el plano de planta cuando están construyendo una casa personalizada, dice Schumacher.

¿Lote de relleno o comunidad planificada?

El lugar donde desea construir su casa tendrá un impacto tan grande en su elección de trabajar con un constructor de producción o personalizado como su deseo de diseñar su propia casa. Los grandes constructores nacionales y regionales suelen construir la mayoría de sus casas en comunidades con al menos una docena de casas y, a veces, cientos de casas. Los constructores más pequeños pueden usar una parcela de tierra más pequeña y sin usar en un vecindario ya desarrollado para construir una o varias casas. Esto se llama desarrollo de “relleno”. En algunos casos, se pueden utilizar terrenos nunca desarrollados; en otros, se ha demolido una casa más antigua para dejar espacio para una nueva casa. También se puede crear un lote de relleno o varios lotes de relleno cuando un propietario con una propiedad extensa decide subdividir el terreno y vender parte a un constructor. Otros desarrollos de relleno pueden tener hasta veinte acres y acomodar docenas de casas.

Las comunidades planificadas vienen en una variedad de tamaños, algunas con casas construidas por un solo constructor y otras con varios constructores que construyen casas en diferentes vecindarios dentro de la comunidad, a menudo agrupadas por rango de precios. Algunas comunidades planificadas pueden consistir únicamente en casas unifamiliares, mientras que otras incluyen casas adosadas, condominios, villas adjuntas de un nivel y varios tamaños de casas unifamiliares dentro de un desarrollo.

Además de los variados tipos de productos, las comunidades planificadas tienen diferentes configuraciones de terreno. Algunas comunidades ofrecen lotes de medio acre, mientras que otras, particularmente en áreas con altos costos de terreno, están diseñadas con líneas de “lote cero” que maximizan la cantidad de viviendas que se pueden construir en el terreno. Algunos compradores prefieren un lote más grande, mientras que a otros les encanta el aspecto de bajo mantenimiento de tener un espacio al aire libre más pequeño para ajardinar y mantener. Los residentes de condominios de gran altura cambian el espacio al aire libre por un estilo de vida cercano a las comodidades urbanas, aunque algunos rascacielos ofrecen acceso al aire libre en áreas comunes como una piscina o terraza.

Una ventaja de una comunidad planificada es que el desarrollador generalmente diseñará el plan de terreno para incluir servicios como espacios verdes abiertos, senderos para caminar o servicios recreativos como una casa club, una piscina y un gimnasio. Según el tamaño de la comunidad, es posible que encuentre escuelas públicas dentro del vecindario o incluso un centro de la ciudad o un sitio comercial.

La mayoría de las comunidades planificadas requieren que los residentes pertenezcan a una asociación de propietarios (HOA) que evalúa las cuotas y establece las reglas de la comunidad que todos los residentes deben seguir. Las HOA generalmente son administradas por un comité de propietarios y su objetivo es proteger y aumentar el valor de la propiedad de todos los propietarios.

Construyendo en un Terreno Privado

campo de flores
Muchos constructores ofrecen construir sus  planos en el terreno del propietario.

También puede optar por construir su nuevo hogar en un terreno privado, ya sea un terreno que ya posee o que tiene la intención de comprar. No todos los constructores construirán en su terreno, pero algunos se especializan en trabajar con clientes que compraron o heredaron terrenos o que prefieren encontrar su propio lote en lugar de comprar dentro de una nueva comunidad de viviendas.

Muchos constructores personalizados pueden ayudar a los compradores a encontrar terrenos o recomendar a un agente inmobiliario para que los ayude. En la mayoría de los casos, deberá decidir si desea trabajar con un constructor personalizado o con un constructor que se especialice en casas para “construir en su propio lote”, a menudo denominadas por el acrónimo BOYL home.

“No existe lo ‘típico’ cuando se trata de casas personalizadas”, dice Jim Rill, propietario de Rill Architects en Bethesda, Maryland. “Algunos compradores de casas personalizadas ya tienen mucho y algunos están buscando terrenos; algunos necesitan financiar el trabajo y otros pagan todo en efectivo. La mayoría de mis clientes están buscando un terreno y quieren saber sobre el proceso y el presupuesto de la casa personalizada antes de comprar un terreno”.

Si la casa que imagina está en un lugar remoto, tal vez en lo alto de una colina o rodeada de densos bosques y muchos acres de tierra sin desarrollar, un consejo: antes de comprar esa tierra rústica y hermosa, trabaje con un constructor para determinar si el sitio ya es edificable y, si no, cuál será la viabilidad y el costo de extender la electricidad, el agua y el gas natural.

Muchas regiones remotas sirven para construir si está dispuesto a cavar un pozo para obtener agua, instalar un tanque séptico y utilizar un tanque de propano en áreas a las que no se puede llegar con líneas de gas natural. Si está considerando esta opción, este artículo puede ayudarle.

Si ya tiene un terreno edificable, comience su búsqueda en línea para encontrar constructores que trabajen en su área y construyan casas similares al estilo que desea crear. Trabajar con un plan de lote para construir por su cuenta (BOYL) puede ser menos complicado que una casa personalizada, pero algunos compradores quieren una casa completamente personalizada que sea 100 por ciento lo que el propietario quiere y puede pagar, dice Rill.

“Los constructores de lotes para construir en su propio lote son similares a los constructores de viviendas personalizados, pero tienen planes que han construido antes y que pueden ahorrar tiempo”, agregó. “No están diseñados para un individuo, pero están diseñados para el mercado local en función de la investigación de lo que quieren los compradores. Si bien los compradores pueden personalizar estos planos, la casa se está construyendo sin la asistencia continua de un arquitecto. Los arquitectos contratados por estos constructores diseñan los planos y luego pasan a otros proyectos”.

La mayoría de los compradores de viviendas personalizadas están tan interesados ​​en los elementos de diseño interior de su hogar como en la arquitectura. Construir una casa personalizada le ofrece la oportunidad de elegir cada elemento, desde algo tan pequeño como las bisagras de sus puertas hasta características más grandes, como los gabinetes de su cocina. Mientras que un constructor de producción ofrecerá varios estilos de gabinetes, un constructor personalizado puede estar dispuesto a usar cualquier gabinete que desee o puede tener un ebanista calificado que pueda diseñarlos y construirlos desde cero.

Los constructores personalizados ofrecen una gama de servicios de diseño; algunos tienen un diseñador de interiores interno y un centro de diseño, mientras que otros dejan que los compradores decidan si quieren trabajar con su propio diseñador de interiores contratado de forma privada o tomar todas sus decisiones de diseño de forma independiente.

¿Quiere seleccionar un constructor personalizado? Esto es lo que debe considerar:

familia
Elija un constructor que encaje con su familia y pueda entregarle la casa de sus sueños.

Si ha decidido que un constructor personalizado es el más adecuado para usted, una vez que tenga un grupo de candidatos de constructores personalizados, es hora de recorrer una o más casas construidas por cada uno.

“La mayoría de los constructores tienen un modelo o al menos una casa parcialmente construida que están construyendo para un cliente actual”, dice Paul Schumacher de Schumacher Homes. “Francamente, si un constructor le dice que no tiene nada para que usted vea más que planos de planta, entonces no es realmente un constructor legítimo. Tienes que ver el producto terminado en persona”.

Por supuesto, todos los constructores dicen que construyen un producto de calidad, pero es necesario ver una casa e inspeccionarla para saber realmente si un constructor hace un trabajo de calidad, dice Schumacher. Un constructor debe mostrarle una o más casas que representen sus estándares para que pueda responsabilizarlos de construir una casa que cumpla con esos estándares para usted, dice.

“Es por eso que le mostramos el producto terminado y una casa parcialmente terminada para que pueda ver lo que se está haciendo dentro de las paredes”, dice Schumacher.

“Obtenga una lista completa de las funciones incluidas que le muestra todo lo que hará el constructor, como todos los palos y ladrillos, las marcas y los materiales que se usarán en las cocinas y los baños”, continuó. “Usted necesita saber si un constructor está haciendo paredes coladas o paredes de bloques en el sótano, colocando tejas de veinticinco o treinta años en el techo, y cosas por el estilo en todas las categorías. Luego, puede comparar un constructor con otro para ver cuáles están haciendo un trabajo de calidad”.

Elegir un constructor no se trata solo de mirar el trabajo del constructor. También debe entrevistar a sus candidatos a constructores para determinar con quién puede establecer mejor una relación de trabajo durante el próximo año.

“Como parte del proceso de la entrevista, debe tener dos o tres constructores que vayan a su terreno con usted y hablen sobre lo que quiere construir, cómo ubicarlo en el terreno, dónde podrían ir los servicios públicos, el garaje y la entrada,” dice Schumacher. “Esta es una reunión sumamente importante porque al final de la misma los compradores deben sentirse tranquilos de que entienden lo que se puede construir en su terreno. Puede ver qué tipo de experiencia tiene un constructor cuando está discutiendo con usted los problemas que deben abordarse”.

Si prefiere que le diseñen una casa única, puede comenzar con un constructor o un arquitecto.

“Algunas personas dicen que es mejor contratar primero a un constructor y luego a un arquitecto, pero creo que es más lógico contratar primero a un arquitecto para hacer la planificación y tener un mayor control de algunos de los costos”, dice Jim Rill. “Necesita tener algunas imágenes y una idea de lo que quiere en términos de tamaño y estilo antes de que pueda comenzar a estimar lo que podría costar su casa. Tiene que entender que algo que un constructor de producción puede hacer por $100 por pie cuadrado puede costar más del doble de un constructor personalizado porque los constructores de producción pueden hacerlo por menos porque están construyendo cien de esas casas”.

Comprar una casa personalizada es diferente a financiar una casa de producción.

“Aunque algunos compradores de viviendas personalizados pagan en efectivo, si desea financiarlo necesitará un préstamo de construcción”, dice Rill. “Involucre a un banco lo antes posible, especialmente durante el período de estudio cuando está buscando un terreno. Presento a los posibles clientes a varios prestamistas con experiencia en préstamos para la construcción”.

“Si desea construir una casa personalizada, asegúrese de investigar antes de gastar dinero”, agregó. “Entreviste a constructores y arquitectos y dése tiempo para retroceder hasta que realmente comprenda lo que se necesitará para construir la casa que desea. Obtenga ofertas competitivas de varios constructores. Los arquitectos pueden usar representaciones en 3D para guiarlo a través del diseño de la casa, así que asegúrese de estar satisfecho con el diseño antes de que comience la construcción. Cambiar las órdenes después de que comience la construcción puede ser costoso y causar demoras”.

Ya sea que elija un diseño completamente personalizado, comience con un plano de planta existente y lo modifique, o decida un plano de planta que pueda personalizar, el resultado final será el mismo: una casa nueva, nunca habitada, que refleje su individualidad. y la forma en que usted y su familia quieren vivir.

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