Imagine esto: usted y otra persona se enfrentan en un escenario, con las manos sobre botones rojos brillantes. Ambos decidieron hacer una oferta por la misma casa, y ahora todo depende de quién presiona primero el botón.

¿Suena estresante? Nosotros creemos que sí. Afortunadamente, hacer una oferta por un nuevo hogar es menos como un concurso de televisión y más como un ensayo universitario. No es la tarea más fácil de lograr, pero con una planificación cuidadosa, consejos de expertos y un poco de suerte, puede prepararse para la mejor de las oportunidades.

Guía para hacer una oferta por una casa

El primer paso para hacer una oferta de compra, también llamada acuerdo de compra o carta de intención de compra, entre otros nombres, es saber qué esperar. Si bien este es un proceso complejo y a veces largo, hay un camino general a seguir:

• Desarrolle su oferta y preséntela al vendedor en un documento oficial.
• El vendedor puede aceptar, rechazar u ofrecer una contra oferta.
• Si el vendedor acepta, usted continúa con la compra.
• Si el vendedor rechaza, puede hacer una nueva oferta o considerar otras casas.
• Si el vendedor envía una contraoferta, revisará el documento, lo aceptará, lo rechazará u ofrecerá una contraoferta propia.
• Una vez que se acepta la oferta de compra, ambas partes la firman y se convierte en un contrato legalmente vinculante

¿Se siente un poco más tranquilo? Genial.

¿Cómo escribir una carta de oferta de compra?

Hay mucho, y queremos decir mucho, que se incluye en una carta de oferta completa. Vamos a explicarle los aspectos principales a incluir, junto con las secciones comunes que la mayoría de los compradores optan por agregar, pero sepa que esta lista podría no incluir todo lo necesario para su situación específica. Realice ajustes basados ​​en sus propias necesidades.

La Oferta Monetaria

Al decidir cuánto ofrecerá, tenga en cuenta no solo el precio de cotización, sino también su presupuesto, el rendimiento del mercado local (¡tener un agente para realizar un análisis comparativo del mercado es increíblemente útil aquí!), la motivación del vendedor para vender y qué tan rápido quieren cerrar el trato y el estado general de la casa.

No ofrezca la cantidad total aprobada por su prestamista, ya que querrá tener espacio para negociaciones en el futuro. Sin embargo, hacer una oferta baja no siempre es la mejor decisión. Si bien la mayoría de los vendedores entienden y esperan que los compradores ofrezcan una cantidad inferior al precio de venta, no existe una definición clara de qué tan bajo es demasiado bajo y cuándo es una buena idea rebajar una oferta. Analice la situación y tome la mejor decisión. Por ejemplo, ¿el comprador tiene prisa por vender la casa? Podrían estar más abiertos a una oferta más baja si la casa lleva más tiempo tratando de venderse.

Depósito Serio

El siguiente es el depósito serio, un pago de buena fe que muestra que usted se toma en serio la compra de la casa. Este es un porcentaje del costo total (generalmente entre 1 y 5 por ciento) o un monto establecido decidido por el vendedor.

Si bien el depósito serio es una señal de su compromiso y está destinado para darle tranquilidad al vendedor, estos fondos no deben entregarse directamente al vendedor. El dinero debe ser mantenido en custodia por un tercero acreditado e imparcial, para que ni usted ni el vendedor puedan acceder al dinero hasta que se completen las negociaciones y la venta. El contrato también debe incluir lo que sucede con el depósito de garantía si la venta fracasa. Si la compra es exitosa, los fondos se le devuelven o se aplican directamente a sus costos de cierre.

El Pago Inicial

El pago inicial, similar al depósito de garantía, se paga al prestamista si está financiando su compra. Su prestamista determinará la cantidad, pero generalmente el pago inicial oscila entre el 5 y el 20 por ciento del costo total de la vivienda. La cantidad del pago inicial también puede determinar la necesidad de un seguro hipotecario privado y su tasa de interés, así que piense detenidamente en esta cantidad.

Si esto es entre usted y el prestamista, ¿por qué incluirlo en la carta de oferta al vendedor? Debido a que le está demostrando al vendedor que ha considerado la financiación y sabe cómo pagará la casa, esto hace que sea menos probable que se retire de la compra. Esto también informará al vendedor acerca de cómo planea financiar la vivienda (financiamiento tradicional, préstamo hipotecario de VA, etc.) para que pueda considerar el factor de riesgo.

Contingencias

Cuando hay tanto dinero involucrado, querrá asegurarse de saber cómo protegerse de perder el dinero en caso de que la venta no se realice. Estas contingencias deben describirse en la oferta de compra; los ejemplos comunes incluyen:

• Divulgaciones –  la ley requiere que los vendedores revelen el verdadero estado de la propiedad, incluidos los riesgos de seguridad o cualquier cosa que devalúe la vivienda. Esta contingencia le permite modificar o retirar su oferta según lo que se revela en las divulgaciones de propiedad.

• Inspección de la casa – si se revelan problemas importantes durante la inspección de la casa, querrá asegurarse de que puede cambiar de opinión sobre la compra sin repercusiones. Puede organizar una inspección después de que se complete la construcción, u optar por múltiples inspecciones durante todo el proceso de construcción.

• Venta de casas –  si está vendiendo su propiedad actual, esto es importante para asegurarse de que no está pagando por dos casas al final del día. En pocas palabras, es una declaración de “Si mi casa actual se vende, entonces compraré su casa”.

• Evaluación oficial –  los prestamistas recomiendan esto para asegurarse de que esté pagando un precio justo por la vivienda.

• Hipoteca o financiamiento –  si, por alguna razón, el financiamiento no está asegurado y no está aprobado para un préstamo hipotecario, esto lo protege de tener que proceder con la compra.

• Reparaciones o reemplazo –  si hay daños evidentes en la propiedad, además de lo que podría revelar una inspección de la casa, esta contingencia requiere algún tipo de reparación o reemplazo para que se realice la venta.

• Título – esto le permite revisar el título de la casa y asegurarse de que no haya gravámenes ni gravámenes contra la propiedad antes de comprarla.

Otras contingencias pueden ser importantes o beneficiosas para su situación específica; en caso de duda, es mejor comunicarse con un profesional, como un agente o un abogado. Tenga en cuenta que presentar un vendedor con una larga lista de contingencias puede hacer que duden en aceptar su oferta; así que incluya lo que es necesario para protegerse, pero no tanto para que el constructor se retire de la oferta.

Plazos Establecidos

El tiempo es un recurso limitado, especialmente en el proceso de compra de viviendas. Al escribir una carta de oferta, incluya una fecha límite en la cual el vendedor debe revisar el documento y devolverlo con una aceptación, rechazo u contraoferta. Usted o el vendedor también pueden pensar en plazos específicos de contingencia; por ejemplo, si tiene una contingencia financiera, incluya una fecha en la cual se debe obtener el financiamiento.

Una fecha límite importante olvidada con más frecuencia es la fecha de ocupación; indique claramente cuándo usted, el comprador, tendrá el permiso legal para comenzar a ocupar la propiedad, para que no haya confusión en el futuro cuando se esté mudando.

Estos plazos obligan a todos a rendir cuentas: si por alguna razón una de las partes está perdiendo el tiempo y eso resulta en la pérdida de oportunidades, la otra está protegida de las ramificaciones y el proceso no se prolonga innecesariamente.

Detalles Adicionales

Si bien estos son detalles principales en las cartas de oferta, hay más información que tendrá que revisar, como una descripción precisa de la propiedad, descripciones del paisaje, interior y exterior, así como cualquier electrodoméstico o accesorio incluido en la venta.

También habrá un tiempo antes del cierre de la venta, cuando la propiedad de la casa está en un área gris. Asegúrese de indicar cuándo y cómo se manejarán los gastos de propiedad de la vivienda, como los impuestos, y si algún gasto prorrateado se reembolsará más tarde al comprador o vendedor.

No se requieren concesiones, como que el vendedor o el prestamista contribuyan a los costos de cierre, pero a menudo se incluyen en el contrato. Es mejor contar con asesoramiento profesional aquí para que sepa lo que es razonable preguntar.

También puede optar por incluir una carta personal explicando el razonamiento detrás de la oferta que ha hecho, o dar razones para una consideración adicional. Si bien no es obligatorio, una carta personal es útil si sospecha que hay varias ofertas en una casa.

Finalmente, también podría haber contingencias estatales y locales o requisitos adicionales; asegúrese de que estos también estén incluidos, y si no está seguro de cuáles son, contactar a un agente o abogado es una gran idea.

¿Qué viene después?

Una vez que se compila su oferta de compra, ¡no la envié inmediatamente enviar! Recuerde: si el vendedor firma el documento tal como está, se convierte en un contrato legalmente vinculante. Revise el documento al menos una vez, incluso mejor, haga que alguien más lo revise y asegúrese de tener confianza en lo que está pidiendo. No olvide revisar los errores gramaticales para asegurarse de que está dando lo mejor de sí. En algunos estados se requiere que un abogado prepare la carta de oferta, o al menos la revise; incluso si no es un requisito, es una buena idea contactar a un profesional legal para que lo ayude con este proceso.

Después de enviar la carta, el vendedor revisará y tomará su decisión; si siguió nuestros consejos e incluyó una fecha límite en la que deben responder, sabrá cuánto puede tomar el tiempo de espera. Debido a que el vendedor podría responder con una contraoferta, las negociaciones pueden llevar algún tiempo, ¡pero no se desanime! Si está utilizando un agente, pueden aconsejarle sobre cómo responder a una contraoferta; si no lo está, revise el documento detenidamente antes de tomar su decisión.

Cuando el vendedor acepta su oferta, puede tomarse un breve momento para celebrar, pero el trabajo aún no está terminado. Habrá documentación adicional, realizada por un experto legal en bienes raíces, que indica que tanto usted como el vendedor están de acuerdo con la venta. Además, deberá avanzar con la finalización de la financiación, la programación de evaluaciones e inspecciones y otras tareas.

En general, el proceso puede llevar tiempo y ciertamente requerirá mucha capacidad intelectual. Si bien puede hacerlo solo, considere trabajar con un agente para asegurarse de que todas las piezas estén alineadas y que no falte nada en su carta de oferta. Y a lo largo de todo el proceso, recuerde por qué está pasando por todo este trabajo; encontrar su hogar ideal.

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