¿Está pensando en comprar una casa en Kentucky? Tiene un bajo costo de vida, feroces rivalidades entre equipos deportivos y la combinación perfecta de suburbios seguros y tranquilos y ciudades concurridas como Lexington y Louisville, lo que hace de Kentucky un lugar ideal para jubilarse. Entre las muchas razones por las que es una buena idea mudarse a Bluegrass State están los costos de cierre, que son algunos de los más bajos del país. Y con los programas para compradores de vivienda primerizos en Kentucky, potencialmente podría ahorrar aún más.
Los costos de cierre cubren todas las tarifas que los compradores de vivienda deben pagar el día de cierre cuando compran una nueva casa, incluidas las tarifas relacionadas con el préstamo y el servicio. Por lo general, ascienden al 2 por ciento al 5 por ciento del precio de compra de la vivienda.
Los costos de cierre varían según el estado, por lo que aquí hay un vistazo más de cerca a lo que puede esperar pagar en Kentucky, lo que generalmente se incluye y cómo puede reducir estos costos.
¿Cuánto son los costos de cierre en Kentucky?
Si está comprando una casa en Kentucky, esta es una gran noticia: ocupa el noveno lugar entre los costos de cierre más bajos del país detrás de estados como Alabama, Wisconsin e Indiana. Los costos de cierre en Kentucky promedian $1,887 por una casa con un precio de $147,358, según un informe de 2021 de ClosingCorp, que proporciona investigaciones sobre la industria de bienes raíces de EE. UU. Ese precio representa el 1,28 por ciento del precio de la casa. El promedio nacional es de $6,087.
Pero los compradores de casas de Kentucky deben prepararse para gastar mucho más que este cálculo. Los datos de ClosingCorp excluyen un puñado de gastos clave, incluidas las tarifas de originación de préstamos y el seguro hipotecario privado, que podrían agregar miles a su factura de costos de cierre.
Los costos de cierre fluctúan según el precio de su vivienda y la complejidad de la venta, y el valor de las viviendas ha aumentado en Kentucky. Kentucky Realtors informó en agosto de 2021 que el precio de venta promedio de una casa era de $220,000, un 10 por ciento más que el año anterior. Si su objetivo es destinar del 2 al 5 por ciento del precio de compra de su casa, podría considerar costos de cierre que oscilan entre $4400 y $11000 según el punto de precio actualizado.
¿Qué se incluye típicamente en los costos de cierre de Kentucky?
Los costos de cierre se pueden agrupar en tres categorías: cargos relacionados con la propiedad, cargos relacionados con la hipoteca y cargos anuales. Cada estado también tiene su propio conjunto de regulaciones que deberá seguir, como aplicar impuestos de transferencia de bienes raíces o contratar a un abogado de bienes raíces para ayudar con el proceso de cierre.
Esto es lo que puede esperar de Kentucky:
Cargos relacionados con hipotecas
Tarifas de originación de préstamos
Cuando obtiene una hipoteca para ayudar a comprar su casa, incurrirá en una tarifa de originación del préstamo para establecer el préstamo. El prestamista le está cobrando una tarifa para solicitar y abrir una cuenta hipotecaria. Eso incluye todo, desde la configuración de su solicitud de préstamo hipotecario, la realización de una evaluación exhaustiva, la preparación de cartas de aprobación previa para la búsqueda de su casa y el procesamiento de su financiación al cierre. Estas tarifas son aproximadamente del 0,5 al 1 por ciento del monto de su préstamo.
Cargo por informe de crédito
El prestamista también hará una verificación de crédito exhaustiva para asegurarse de que sea un prestatario responsable. Parte de esto incluye consultar su informe de crédito para ver cómo ha manejado sus deudas existentes. El prestamista le cobrará el costo total de solicitar su informe de crédito. Si hay dos nombres en la hipoteca, duplique este costo porque el prestamista obtendrá los informes de ambos solicitantes.
Seguro Hipotecario Privado
Es probable que los compradores de viviendas que no proporcionen un pago inicial del 20 por ciento deban pagar un seguro hipotecario privado, o PMI, para calificar para un préstamo convencional. Si bien el comprador de la vivienda es quien paga el seguro, la cobertura protege al prestamista en caso de incumplimiento del préstamo. Una vez que el propietario paga el 20 por ciento de la vivienda, puede solicitar la eliminación de esta cobertura.
El PMI suele oscilar entre el 0,25 % y el 2,25 % del saldo pendiente del préstamo, según el tamaño del pago inicial y la puntuación crediticia del comprador.
Costes legales
En Kentucky, es obligatorio contratar a un abogado de bienes raíces para realizar el cierre. El abogado prepara todos los documentos de cierre y estará disponible el día del cierre para la transferencia de la escritura. El costo de contratar a un abogado de bienes raíces en Kentucky variará, dependiendo de qué tan complicada sea la venta de su casa. Algunos abogados pueden cobrar por hora, mientras que otros pueden cobrar una tarifa fija por cuidar de la compra de su casa.
Tarifas de depósito en garantía
Puede decidir contratar una compañía de títulos o un agente de depósito en garantía para asegurarse de llegar a tiempo al día de cierre sin contratiempos. La compañía de títulos establecerá una cuenta de depósito en garantía de un tercero neutral para retener sus fondos, como su depósito de garantía y los pagos de impuestos a la propiedad y seguro de propiedad. El vendedor (y los diversos proveedores que haya contratado para ayudarlo con la compra de su casa) no recibirán ningún dinero hasta que usted y el vendedor hayan cumplido con todas las condiciones de la venta de la casa.
En Kentucky, el comprador suele asumir este gasto, pero en algunos casos, también se puede compartir con el vendedor.
Tarifas relacionadas con la propiedad
Buscar título
El abogado que se ocupa de su cierre ordenará una búsqueda de título, que revisa registros históricos como escrituras, registros judiciales, índices de propiedad y nombres y otros registros para garantizar que el vendedor tenga derecho a transferirle la propiedad de la vivienda.
Una búsqueda de título también verificará que la propiedad no tenga disputas de propiedad pendientes, impuestos no pagados, juicios o juicios en curso.
Seguro de título
Una vez que se complete la búsqueda del título, deberá hacer un seguimiento de los resultados con una póliza de seguro de título. Este seguro lo protege a usted y al prestamista en caso de que se haya pasado algo por alto durante la búsqueda del título.
El seguro de título lo cubre, incluido el pago de todos los costos judiciales y tarifas relacionadas, en caso de que algo salga mal. Deberá comprar una póliza de seguro de título del propietario y una póliza de seguro de título del prestamista. Quién paga por estas pólizas entre el comprador y el vendedor puede diferir, por lo que es mejor pedir orientación a su abogado de cierre o compañía de títulos.
Evaluación
Antes de que el prestamista emita su hipoteca, enviará a un tasador externo para evaluar su nueva casa potencial y asegurarse de que tenga el precio correcto, y como comprador, usted cubrirá esta tarifa. El tasador escaneará la casa, su tamaño, sus características, su condición y cómo se compara con casas de precio similar en la comunidad, para determinar su valor justo de mercado. De esa manera, si no cumple con su hipoteca, el prestamista sabe que puede recuperar sus costos si necesita ejecutar la hipoteca y poner la propiedad a la venta.
Inspección de la casa
Un inspector de viviendas escaneará su nuevo hogar potencial desde los cimientos hasta el techo. Podrían señalar problemas existentes o que puedan surgir en los próximos años. Con esta información, puede pedirle a su vendedor que reduzca el precio para tener en cuenta o hacer reparaciones antes de finalizar el trato.
Ya sea que usted, su prestamista o su abogado insistan en este paso, usted es responsable de pagar la factura. Nuevamente, tenga en cuenta que este costo variará según el lugar del estado donde viva y el tamaño de su hogar.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cada vez que los bienes raíces cambian de manos, los compradores y vendedores deben contabilizar un impuesto de transferencia de bienes raíces como parte de sus costos de cierre. A veces se denomina impuesto de escrituras, impuesto de registro hipotecario o impuesto de timbres documentales.
En Kentucky, este impuesto cuesta $0.50 por cada $500 del precio de compra de la vivienda. Una casa con un precio de $200,000 vendría con un impuesto de transferencia de $200, por ejemplo.
El impuesto de transferencia generalmente lo paga el vendedor en este estado. Pero esta no es una regla estricta ya que ambas partes pueden negociar otras concesiones. Podría pagar este gasto para pedirle a su vendedor un margen de maniobra en otros costos, por ejemplo.
Cuotas anuales
Impuestos de propiedad
Sus primeros seis meses a un año de impuestos sobre la propiedad deberán cobrarse con sus otros costos de cierre. Este es un gasto prepago, lo que significa que debe pagarse en efectivo al momento del cierre y no puede incluirse en el financiamiento de su vivienda.
En Kentucky, los impuestos estatales sobre la propiedad costarán a los propietarios 11,9 centavos por cada $100 del valor de mercado tasado de una vivienda. Cada condado también determina su tasa impositiva local. Pagará los impuestos sobre la propiedad anualmente y puede esperar recibir su factura de impuestos a partir de septiembre, según el condado en el que viva.
Seguro para propietarios de casas
Antes de que el prestamista emita su financiación, deberá tener el seguro de propietario de vivienda pagado y en pleno efecto para el próximo año al momento del cierre. Será un costo anual recurrente, al igual que sus impuestos sobre la propiedad.
Una póliza de seguro de propietario de vivienda es una compra esencial para su tranquilidad. Cubrirá cualquier daño físico a su hogar causado por fuego, viento, vandalismo o robo. Haga su tarea sobre si es posible que también necesite pólizas de seguro adicionales.
Cuotas de la Comunidad de Propietarios
Alrededor del 16 por ciento de los propietarios de viviendas en Kentucky son miembros de una asociación de propietarios, por lo que es posible que deba tener en cuenta las tarifas de la HOA en sus costos de cierre.
Las tarifas de la HOA cubren el costo de las casas club, las piscinas, los parques comunitarios, los gimnasios, la recolección de basura, la seguridad y los sistemas de alarma contra incendios para una subdivisión en particular. Si su HOA tiene más campanas y silbatos, debe esperar pagar más. Estas tarifas también tienden a aumentar en las comunidades con edificios antiguos a medida que se requiere más mantenimiento.
El vendedor cubrirá las tarifas pendientes de HOA y luego le pasará la antorcha para cubrir este gasto anual. Si está buscando una propiedad, pregunte por adelantado sobre las tarifas de HOA para saber lo que está obteniendo por este costo.
¿Cómo puedo reducir mis costos de cierre en Kentucky?
Si está buscando formas de reducir su factura general de costos de cierre, aquí hay algunas estrategias clave que podrían ahorrarle dinero.
Asistencia para los costos de cierre
Hacer uso de los programas de asistencia para propietarios de viviendas en Kentucky es la forma más eficiente de reducir sus costos de cierre. La Corporación de Vivienda de Kentucky, por ejemplo, tiene un programa de asistencia para el pago inicial que brinda a los compradores de vivienda primerizos asistencia para el pago inicial y los costos de cierre en forma de un préstamo de hasta $6,000. Consulte también los programas locales de asistencia para propietarios de viviendas. Lexington, Louisville y Owensboro ofrecen programas que vale la pena revisar.
Ponga sus finanzas en forma
La tasa de interés que obtiene en su hipoteca es un momento crucial en el proceso de compra de una vivienda. Después de todo, pagará su préstamo hipotecario durante las próximas décadas. Al mejorar su puntaje crediticio, puede demostrarles a los prestamistas que es un prestatario responsable y que tiene más posibilidades de obtener una tasa de interés baja, lo que le ahorrará miles de dólares durante la vigencia de su préstamo.
Ahorre todo lo que pueda para aplicarlo también a su pago inicial. Cuanto más se acerque al umbral del pago inicial del 20 por ciento, menos tendrá que pagar en el seguro hipotecario privado.
Compare servicios
Elija sabiamente a sus proveedores de servicios, ya sea que esté comprando una compañía de títulos, un inspector de viviendas o una póliza de seguro para propietarios de viviendas. Lea las reseñas de clientes anteriores, asegúrese de que sus proveedores de servicios estén debidamente acreditados y luego mire los puntos de precio para saber que está obteniendo la mejor oferta.
Algunas compañías de títulos o prestamistas tienen a mano una lista de profesionales a los que acudir que han aprobado. El uso de sus referencias puede tener grandes descuentos.
Concesiones del vendedor
Sin reglas estrictas sobre quién paga qué, siempre hay margen de maniobra cuando negocia con su vendedor los costos de cierre, a menos que esté en un mercado de vendedores.
Es común trabajar con el vendedor para llegar a un acuerdo sobre quién paga qué. Si está comprando una casa de nueva construcción pero necesita pagar las mejoras, es posible que pueda llegar a un acuerdo con su constructor para pagar los costos de cierre. Si está comprando una casa existente, pídale al vendedor que cubra partes de sus costos de cierre para pagar las reparaciones necesarias.
Negociar tarifas
Cuando reciba su documentación de cierre, lea atentamente el formulario de Divulgación de cierre para comprender qué tarifas y servicios se le pide que pague. A medida que se acerca el día de cierre, asegúrese de que no haya cargos adicionales o un aumento en las tarifas que no haya aceptado.
Si tiene una relación establecida desde hace mucho tiempo con su prestamista, puede pedirle que omita ciertos gastos de la factura final, como tarifas fijas de tasa, tarifas de procesamiento de préstamos y reembolsos de intermediarios. También puede solicitar escalonar estos gastos para que se paguen a lo largo del proceso de compra de vivienda en lugar de todos a la vez al cierre.
Adición de costos de cierre al financiamiento de su vivienda
Si no tiene el efectivo por adelantado para cubrir sus gastos de costos de cierre, es posible que pueda transferir este costo a su préstamo hipotecario. Esto significa que está libre de pagar estos gastos el día del cierre, pero lo compensará mediante pagos mensuales de la hipoteca que serán un poco más altos. En última instancia, está pagando intereses sobre los costos de cierre agregados a su primera hipoteca.
Consulte con su prestamista para ver si esta opción está disponible. Recuerde, no todos los costos de cierre pueden incluirse porque algunos deben pagarse por adelantado.
Hipotecas sin costo de cierre
Algunos compradores de vivienda pueden optar por una hipoteca “sin costo de cierre” como estrategia para mantener este gasto al mínimo. En este caso, su prestamista acepta pagar parte o la totalidad de sus costos de cierre, pero usted a su vez paga una tasa de interés más alta.
Haga los cálculos en este escenario antes de optar por esta ruta. A la larga, podría costarle más dinero debido al aumento en su tasa de interés.