El impacto de las leyes de zonificación en la escasez de viviendas

Desde una de las ciudades más pequeñas de los EE. UU., Minneapolis, hasta el estado de California más poblado del país, los planificadores urbanos están utilizando las leyes de zonificación para abordar la escasez extrema de viviendas. Un informe del Rosen Consulting Group para la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios en junio de 2021 estimó que EE. UU. ha construido 5,5 millones de viviendas en las últimas dos décadas. Por lo tanto, los constructores deberán construir más de dos millones de viviendas por año en la próxima década para cerrar la brecha.

Muchos factores contribuyen a la escasez de viviendas, que es particularmente grave para las viviendas iniciales y las propiedades asequibles. Algunas jurisdicciones están intentando abordar el problema ajustando las restricciones de zonificación. Los detalles varían de un lugar a otro, pero esencialmente los objetivos son los mismos: expandir las opciones de desarrollo más allá de las casas unifamiliares y permitir dúplex, cuádruples y pequeños edificios de apartamentos en vecindarios donde antes estaban limitados.

El Ayuntamiento de Minneapolis fue el primero en eliminar la zonificación unifamiliar en diciembre de 2018, permitiendo la existencia de dúplex y tríplex en vecindarios donde antes estaban prohibidos.

En marzo de 2019, Seattle renovó alrededor del seis por ciento de sus vecindarios residenciales, dando su consentimiento para dúplex en esas áreas.

En ese mismo año, los legisladores estatales de Oregón aprobaron un proyecto de ley para eliminar la zonificación exclusiva para familias unifamiliares en todas las ciudades con 10,000 o más residentes en todo el estado. Los legisladores de Portland fueron más allá en 2020 al adoptar reglas que permiten la construcción de más dúplex, tríplex, cuádruple y cabañas en comunidades con viviendas unifamiliares.

La nueva ley de zonificación estatal de California, firmada en septiembre de 2021, legaliza la construcción de dúplex en todos los lotes unifamiliares, excepto en ciertas áreas propensas a incendios. Si bien el tamaño y la influencia nacional de California son una gran noticia, el impacto del cambio aún está por verse.

“Es evidente a nivel macro que tenemos un problema de asequibilidad y escasez de viviendas en este país, especialmente en las costas”, dice Eric Sussman, profesor adjunto de informes financieros y de bienes raíces en la Universidad de California, en Los Angeles Anderson School of Management. “Tenemos un grave problema de suministro que hay que solucionar. Para agregar viviendas, debemos permitir una mayor densidad. Una forma de hacerlo es eliminar la zonificación unifamiliar”.

Los defensores de las reglas de zonificación relajadas esperan que permitir una mayor densidad fomente un mayor desarrollo de nuevas viviendas para abordar la escasez de viviendas y los problemas de asequibilidad. Los opositores expresan su preocupación por los valores de propiedad de las viviendas existentes y el tráfico potencial y la congestión del tránsito que podría acompañar a una mayor densidad.

Contexto histórico para la zonificación unifamiliar

Para comprender los problemas de zonificación y su contribución a la escasez de viviendas, es útil ver cómo se introdujeron estas reglas por primera vez. Los Ángeles ofrece un buen ejemplo.

“Históricamente, en la década de 1960, Los Ángeles se dividió en zonas con una combinación de [apartamentos y condominios] multifamiliares y casas unifamiliares que fácilmente podían acomodar a unos 10 millones de personas”, dice Gary Painter, profesor de la Escuela de Políticas Públicas de Sol Price en la Universidad del Sur de California en Los Ángeles. “Durante las próximas décadas, Los Ángeles fue ‘rebajado’ de vecindarios multifamiliares a unifamiliares, por lo que ahora la ciudad tiene la capacidad de tener suficientes unidades para albergar solo a 4.5 millones de personas. Ya estamos cerca de chocar contra el tope”.

Hoy en día, se estima que 3,9 millones de personas viven en Los Ángeles.

“Si mira a Los Ángeles hace 100 años, en su mayoría eran tierras de cultivo”, dice Sussman. “Los planificadores urbanos de Los Ángeles carecieron de visión sobre lo que sucedería en términos de densidad y lo estropearon. Nunca pensaron en vincular la vivienda con los centros de tránsito y solo se enfocaron en crear espacio para casas unifamiliares de 2,500 pies cuadrados con garajes para dos autos”.

Las políticas de vivienda se usaron para controlar el crecimiento, pero también se vincularon con la segregación y la discriminación racial, dice Painter.

“Los tipos de políticas que condujeron a viviendas unifamiliares también estaban destinados a segregar a las personas por ingresos, lo que de hecho segregaba a las personas por raza”, dice Painter. “La gente no pensó en las consecuencias a largo plazo de algunas de estas políticas hasta hace poco”.

Muchas ciudades de los EE. UU. limitan la construcción en la mayoría de los vecindarios a viviendas unifamiliares separadas, lo que significa que los apartamentos y las viviendas adjuntas se agrupan en ubicaciones específicas.

La zonificación de exclusión se utilizó para reducir intencionalmente la cantidad de viviendas en diferentes ciudades, dice Painter.

“En las décadas de 1970 y 1980 teníamos una buena relación entre la producción de viviendas y la demanda, pero ahora se necesitará mucho para deshacer la escasez”, dice Painter. “Estamos empezando a desatar nuestras propias manos para permitir que ocurra más producción”.

Pronóstico para el Desarrollo

La eliminación de la zonificación unifamiliar aún no ha sido una panacea para la vivienda asequible en Minneapolis, dice Painter. Según un informe de Axios, solo se construyeron 16 nuevos dúplex y cuatro tríplex en 2020, y 22 propiedades existentes se convirtieron en dúplex y tríplex, agregando alrededor de 70 nuevas unidades de vivienda a la ciudad.

“Es difícil decir cuántas casas nuevas se construirán, pero ahora los propietarios tienen la libertad de derribar su casa anterior y construir un dúplex para vender ambas casas o alquilar una”, dice Painter. “Existen algunas protecciones para que los inversores no puedan comprar un montón de viviendas unifamiliares y derribarlas todas. La expectativa es que esto aumentará las opciones, pero no creará un cambio rápido en la vivienda en California”.

En Oregón y Minneapolis, ha habido un desarrollo incremental de más viviendas después de los cambios de zonificación, dice Painter.

“Hasta ahora, los datos son confusos sobre cuántas más viviendas se pueden crear con los cambios de zonificación”, dice Sussman. “La zonificación revisada ofrece progreso, pero luego necesita permisos a través de los departamentos de vivienda locales. Incluso si se aprueban todos los permisos, creo que tendrá un impacto marginal en Los Ángeles”.

El Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la Universidad de California, Berkeley, estimó en un estudio que se desarrollarían aproximadamente 700,000 nuevas viviendas como resultado del cambio a las reglas de zonificación de viviendas unifamiliares. Actualmente, hay más de 14 millones de unidades de vivienda en el estado.

Painter anticipa nuevos desarrollos en California para ver el mayor impacto del cambio de zonificación.

“Los desarrolladores pueden ser más creativos y desarrollar comunidades más diversificadas, especialmente cerca de centros de tránsito o centros de trabajo”, dice Painter. “Puedo ver una combinación de dúplex y cuádruple junto con viviendas unifamiliares en lugar de todas las viviendas unifamiliares”.

Painter anticipa que más jurisdicciones comenzarán a realizar cambios de zonificación, particularmente en lugares con un historial de zonificación de exclusión.

“Los que se oponen a los cambios de zonificación se darán cuenta de que esto no destruye su vecindario ni fuerza el fin de las viviendas unifamiliares”, dice Painter. “Es más probable que vea cambios en los vecindarios en el corredor comercial de una ciudad, especialmente cuando la gente se da cuenta de que una combinación de casas adosadas y viviendas unifamiliares no es tan mala”.

Painter cree que la población se volverá más abierta a una mayor densidad a medida que se dé cuenta de que sus hijos y nietos no podrán comprar casas en los vecindarios donde crecieron a menos que se construyan más casas.

“Inevitablemente, los cambios de zonificación se extenderán a otras ciudades y estados, pero los sentimientos contra el desarrollo están muy extendidos, por lo que será un campo de batalla en muchas comunidades”, dice Sussman. “Es economía 101 que la demanda de vivienda es alta y la demografía muestra que aumentará. Para mejorar la asequibilidad, debe aumentar la oferta y permitir una mayor densidad. Pero eso es una pelea porque mucha gente no quiere densidad”.

Artículos Relacionados