¿Qué debería Incluir en su Hipoteca?

Aquí hay un escenario en el que los compradores a veces se enfrentan a los constructores con una gran cantidad de efectivo de sus casas actuales: compre los electrodomésticos y las alfombras directamente del constructor y pague el resto de la casa con una hipoteca.

Superficialmente, la idea tiene sentido. Los electrodomésticos y las alfombras no duran, ciertamente no por 30 años. Entonces, ¿por qué pagar el doble, o incluso el triple, de su costo real con un préstamo hipotecario que va mucho más allá de sus vidas esperadas?

Según la Asociación Nacional de Inspectores de Vivienda Certificados (NACHI, por sus siglas en inglés), su refrigerador nuevo podría funcionar durante 13 años si lo cuida bien, pero es posible que su cocina no celebre su 13 ° aniversario. Los lavaplatos generalmente duran solo nueve años, informa NACHI; alfombrado, por quizás 10 años; una bomba de calor, de 10 a 15 años; y sistemas de climatización posiblemente 15 años en el exterior.

Si planea permanecer en su nueva casa por ejemplo, de 13 a 15 años, pagará con intereses por estos artículos clave mucho después de que fallen y tendrá que reemplazarlos. Por lo tanto, para algunos compradores, parece una buena idea eliminar estos productos de una hipoteca a largo plazo pagando en efectivo al constructor y haciendo que reduzca el costo total de la casa.

Digamos, por ejemplo, que la casa cuesta $250,000 y los electrodomésticos y las alfombras cuestan $10,000. Usted paga esos $10,000 de su bolsillo (junto con el pago inicial requerido y los costos de cierre) e hipoteca el resto. Entonces, con este ejemplo, si paga un 20 por ciento, el préstamo sería de $192,000.

A los constructores no les importa mucho cómo compran sus casas siempre que se vendan. ¿Pero los prestamistas? Ah, bueno, ahí está el problema.

Por un lado, según Mat Ishbia, presidente de United Wholesale Mortgage en Troy, Michigan, los prestamistas quieren suscribir una casa que funcione completamente, una que sea la garantía de la hipoteca. Si compra, y por lo tanto posee, algunas piezas clave, como los electrodomésticos, y se encuentra con problemas financieros en el futuro, puede llevarse los electrodomésticos cuando tenga que irse. Pero eso deja al prestamista con menos de una propiedad lista para una mudanza rápida que se puede revender a otra persona.

En otras palabras, la garantía detrás de la hipoteca, la casa, es inferior al 100 por ciento.

Luego está la valoración. Es casi imposible para un tasador separar el valor de tales elementos clave de habitabilidad del valor total de la casa. De hecho, tal ejercicio es típicamente un ejercicio inútil porque no saben cómo y no quieren verse obligados a poner valores en productos de construcción en particular en lugar de en toda la casa.

En consecuencia, la casa evaluará su valor total, y su pago inicial se basará en esa cantidad. Entonces, en el ejemplo anterior, su pago inicial del 20 por ciento seguiría siendo $50,000, no $48,000 (20 por ciento de $250,000 menos $10,000).

No todo está perdido, sin embargo. Hay una mejor manera de lograr el mismo objetivo, una que es mucho más simple para todos los interesados, dice Ishbia y otros profesionales de la hipoteca. Simplemente aumente su pago inicial con la cantidad que estaba dispuesto a pagar por los electrodomésticos y las alfombras. “Se hace todo el tiempo”, dice el prestamista de Michigan.

De nuevo, digamos que la casa cuesta $250,000. Con un 20% de descuento, le quedaría para financiar $200,000. Si aumentara su pago inicial por los $10,000 que desea pagar fuera del préstamo por los electrodomésticos y las alfombras, financiaría $190,000 – $2,000 menos que si hubiera comprado los electrodomésticos y las alfombras directamente.

Pagar por artículos fuera del contrato de venta solía ser más común; sin embargo, no hay ahorros o beneficios reales. Escribí sobre el concepto a principios de la década de 1980, hace más de tres décadas. En aquel entonces, un ejecutivo ya desaparecido de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB, por sus siglas en inglés) sugirió que los compradores de vivienda apliquen a sus propias situaciones algunos de los principios que se encuentran en el mundo más sofisticado del financiamiento de bienes raíces comerciales.

Pagar por artículos fuera del contrato de venta solía ser más común; sin embargo, no hay ahorros o beneficios reales. Bajo su esquema, al que llamó “financiamiento de componentes”, los prestamistas harían cuatro hipotecas, una que cubriría la “caja” o la casa misma, durante 25 a 30 años; el segundo cubre los “servicios”, o artículos que se desgastan, durante 10 años; el tercero para la tierra por hasta 40 años; y el último para mejoras en tierra, como alcantarillado y cableado subterráneo, durante cinco años.

Cuando se sumaron los cuatro préstamos, el costo mensual total estaría dentro de unos pocos dólares de cualquier manera de una sola hipoteca general. Pero al segmentar los costos, la deuda total podría reducirse; primero, al final del quinto año cuando se paga la porción del terreno y nuevamente al final del décimo año cuando se satisface el préstamo de servicios.

El comprador puede guardar los ahorros o usar el efectivo extra para pagar los otros préstamos más rápidamente. El ejecutivo de NAHB creía que los prestamistas estarían dispuestos a romper con la tradición de esta manera. Pero estaba equivocado y su idea nunca despegó.

Por cierto, todo lo anterior no es lo mismo que querer comprar sus electrodomésticos de un distribuidor local y pedirle al constructor que deje sus electrodomésticos fuera de la venta. Ningún constructor que valga su martillo y sierra lo hará.

Por un lado, la mayoría, si no todos, los constructores no permitirán que nadie instale nada en su casa hasta el cierre y ya no es suyo. Si uno lo hace, se abre a la responsabilidad si el instalador resulta herido mientras está en la casa.

Además, los constructores asumen la responsabilidad de artículos instalados por sus subcontratistas si algo está rayado o abollado. Pero si su distribuidor es el instalador, es su responsabilidad hacer que respalde el producto en cuestión.

Tampoco puede pedirle al constructor que le dé una casa vacía de electrodomésticos. Los prestamistas simplemente no prestarán en una casa que no esté completa y habitable cuando cambie de manos.

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