Desde un gran pago inicial hasta cubrir el seguro hipotecario, los costos de cierre y otros cargos, el camino hacia la propiedad de la vivienda puede ser desalentador. Pero si usted es un veterano o un militar que compra una casa, los programas de préstamos hipotecarios del VA pueden ser una gran ventaja para ayudarlo a asegurar las llaves de la nueva casa de su familia.
Los préstamos hipotecarios VA son uno de los programas de préstamos más exclusivos del país, y los incentivos son sustanciales, que incluyen ningún pago inicial, mejores términos, tasas de interés más bajas y más. Si es un veterano que busca préstamos VA, esta es su guía paso a paso que responde a sus preguntas clave para familiarizarse mejor con el programa de préstamos hipotecarios diseñado específicamente para ayudarlo.
¿Qué son los préstamos VA?
Los programas de préstamos hipotecarios VA son ofrecidos por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. y ayudan a los veteranos a comprar, construir o mejorar una casa o refinanciar préstamos hipotecarios actuales.
El programa se estableció en 1944 después de la Segunda Guerra Mundial para ayudar a los miembros del servicio que regresan a comprar casas sin la presión adicional de un pago inicial y un puntaje de crédito alto. El programa es una gran historia de éxito: las cifras recientes sugieren que ha garantizado más de 24 millones de préstamos VA, ayudando a los veteranos estadounidenses y al personal militar activo que pueden haber tenido dificultades para obtener una hipoteca a comprar las casas de sus sueños.
Esencialmente, los préstamos VA están respaldados por el departamento del gobierno, que actúa como garante de su hipoteca. Un malentendido común es que el gobierno emite préstamos hipotecarios. Para ser claros, la mayoría de las veces no es así, simplemente garantiza préstamos emitidos por prestamistas privados, como bancos y prestamistas hipotecarios. Los compradores de casas veteranos y militares deben demostrar su elegibilidad para el préstamo VA a los prestamistas, luego el gobierno evalúa la propiedad que esperan comprar junto con otros requisitos financieros. Si está satisfecho con el riesgo involucrado, el gobierno garantizará al prestamista contra cualquier pérdida de capital.
Debido a este respaldo del gobierno, el riesgo para el prestamista es menor. A su vez, es más probable que otorguen préstamos en condiciones mucho mejores. El Departamento de Asuntos de Veteranos dice que casi el 90 por ciento de todos los préstamos hipotecarios respaldados por VA se otorgan sin pago inicial. Este es un beneficio considerable para aquellos que pueden hacer uso del préstamo; en estos días, los préstamos convencionales requieren un pago inicial de al menos 5 a 10 por ciento. Por ejemplo, un pago inicial del 5 por ciento en una casa de $350,000 es $17,500; un pago inicial del 20 por ciento en la misma casa es de $70,000.
¿Existen diferentes préstamos VA para diferentes circunstancias?
Sí, hay cuatro tipos de préstamos respaldados por VA y, aunque todos están respaldados por el gobierno, cada uno tiene propósitos distintos para ayudarlo a financiar su hogar. Incluyen:
Préstamos para compra: estos son los préstamos VA más comunes y le permiten comprar una casa unifamiliar, comprar un condominio en un proyecto aprobado por VA, construir una casa nueva, comprar una casa y mejorarla, o comprar una casa prefabricada o lote. Incluso puede usar este préstamo para agregar características de eficiencia energética a su hogar.
Préstamos directos para nativos americanos: si es un veterano y usted o su cónyuge son nativos americanos, el programa NADL lo ayuda a comprar, construir o mejorar un préstamo en terrenos en fideicomiso federal.
Préstamo de refinanciamiento con reducción de la tasa de interés: estos préstamos son para aquellos con préstamos hipotecarios respaldados por el VA que desean reducir sus pagos mensuales de hipoteca al obtener una tasa de interés más baja o hacer que los pagos mensuales sean más estables al pasar a una tasa de interés fija.
Préstamos de refinanciamiento con retiro de efectivo: estos préstamos lo ayudan a refinanciar un préstamo que no es del VA en un préstamo respaldado por el VA. También puede usar este préstamo para sacar dinero en efectivo de su valor líquido de la vivienda para pagar deudas o cubrir otras necesidades financieras.
Además del programa de garantía de préstamos del VA, existen algunos casos de “préstamos directos del VA”, que es cuando Asuntos de Veteranos actúa como prestamista hipotecario y otorga préstamos directamente a poblaciones específicas de veteranos. Estos incluyen veteranos que viven en áreas rurales, veteranos que viven con ciertas discapacidades o para veteranos que han dejado de pagar préstamos garantizados en el pasado debido a las circunstancias. El NADL también es un préstamo directo de VA.
¿Cómo se comparan los préstamos VA con las hipotecas tradicionales?
¿Por dónde empezamos? Si califica para un préstamo hipotecario VA, estas son las principales formas en que su ruta para obtener un préstamo hipotecario puede ser significativamente más fácil en comparación con la hipoteca convencional:
Sin pago inicial
El 90 por ciento de los préstamos VA vienen con un pago inicial del 0 por ciento, uno de los últimos préstamos hipotecarios con un pago inicial del 0 por ciento que quedan. Por otro lado, los préstamos tradicionales requieren al menos un 5 por ciento, y hasta un 20 por ciento, de pago inicial. Esto lleva años de disciplina y ahorro para los compradores de vivienda tradicionales.
Sin Seguro Hipotecario Privado
No es necesario que compre un seguro hipotecario privado (PMI) con ningún préstamo VA porque ya está garantizado por el gobierno. Con las hipotecas tradicionales, los prestamistas necesitan que los compradores de vivienda paguen el PMI si están financiando más del 80 por ciento del valor de su vivienda. Esta ventaja le ahorra cientos de dólares cada mes.
Calificar y asegurar tasas de interés más bajas
Con los préstamos VA respaldados por el gobierno, los prestamistas pueden extender tasas de interés mucho más bajas en comparación con los préstamos que no son VA. Se le considera un riesgo mucho menor para apostar debido a su garante, por lo que los estrictos procedimientos de calificación que la mayoría de los aspirantes a propietarios de viviendas deben considerar no se aplican a usted. ¿Cuánto más podrían caer las tasas de interés? La mayoría de los sitios web sugieren que obtendrá entre un 0,5% y un 1 % menos que las tasas de interés convencionales, pero esto puede variar según cada prestamista, por lo que vale la pena comparar las tasas.
¿Soy elegible para un préstamo hipotecario VA?
Este gran vehículo para asegurar un préstamo hipotecario de bajo interés y sin pago inicial está reservado para un segmento clave de la población de EE. UU.: veteranos de EE. UU., miembros del servicio activo, miembros de la Guardia Nacional y reservistas.
La lista completa de requisitos de elegibilidad para veteranos y miembros del servicio se encuentra en el sitio web del gobierno, pero aquí hay un breve resumen (debe cumplir al menos una condición para calificar):
- Si ha servido al menos 90 días de servicio activo durante la guerra, incluida la Segunda Guerra Mundial, la Guerra de Corea, la Guerra de Vietnam, la Guerra del Golfo, o si está en servicio activo ahora.
- Si ha servido 181 días de servicio activo durante tiempos de paz, incluso después de la Segunda Guerra Mundial, después de la Guerra de Corea o después de la guerra de Vietnam.
- Si prestó servicio durante 24 meses continuos o el período completo por el cual fue llamado al servicio activo entre septiembre de 1980 y agosto de 1990, o entre 1981 y 1990 si prestó servicio como oficial.
- Si sirvió más de seis años en la Guardia Nacional o las Reservas durante cualquier período de tiempo (pero debe haber sido dado de baja honorablemente, colocado en la lista de jubilados o transferido a la Reserva.
- Si no cumple con estos criterios inmediatos, no se preocupe. El sitio web de Asuntos de Veteranos enumera otras rutas para obtener un préstamo hipotecario VA. Si fue dado de baja por otras razones, incluidas dificultades, reducción de personal, condiciones médicas o una discapacidad relacionada con el servicio, aún puede ser elegible. Lea las pautas completas sobre elegibilidad aquí.
¿Qué es un Certificado de Elegibilidad (COE)?
Un Certificado de Elegibilidad (COE) es la clave para obtener su préstamo hipotecario VA. Le muestra a su prestamista que califica para un préstamo respaldado por VA y le permite aprovechar los beneficios del programa.
Para solicitar un COE, necesitará una copia de sus documentos de baja o separación (DD214) si es un miembro veterano, actual o anterior de la Guardia Nacional o Reserva.
Los miembros del servicio activo necesitarán una declaración de servicio, firmada por su comandante, ayudante u oficial de personal que muestre su nombre completo, número de seguro social, fecha de nacimiento, la fecha en que entró en servicio, la duración del tiempo perdido y el nombre del mando proporcionando información.
Puede solicitar su COE en línea, a través de un sistema Web LGY (facilitado a través de su prestamista), o por correo.
Vale la pena señalar que los cónyuges sobrevivientes de veteranos o el cónyuge de un veterano desaparecido en combate o detenido como prisionero de guerra también pueden solicitar un COE.
¿Qué pasa con mis requisitos financieros?
Si bien la mayoría de los veteranos y miembros del servicio que son elegibles para un préstamo VA están libres cuando se trata de un pago inicial, aún deben cumplir con ciertos requisitos financieros para hacer el corte.
En su mayor parte, estas medidas no son solo un seguro adicional para sus prestamistas y el gobierno que lo respalda, sino que son un buen conjunto de parámetros para mantener sus finanzas bajo control durante el proceso de compra de una vivienda y con el pago de su préstamo hipotecario.
Se analizará su presupuesto porque necesita demostrar que sus ingresos son suficientes para cubrir sus gastos fijos, como su hipoteca y los costos mensuales, con los ingresos sobrantes. El ingreso residual muestra a los prestamistas y a su garante que tiene suficiente colchón financiero para afrontar otros gastos, como los costos de emergencia, los gastos del hogar y el transporte.
Esta precaución es una de las principales razones por las que el programa de préstamos hipotecarios VA ha resultado en una de las tasas de ejecución hipotecaria más bajas de todas las principales opciones de préstamos.
Más allá de ser financieramente responsable del pago de su préstamo, los gastos mensuales y otros costos, su prestamista puede verificar sus deudas pendientes, la relación deuda-ingreso y su puntaje de crédito.
¿Tengo que dar cuenta de otros cargos y gastos?
También hay algunas tarifas involucradas. La tarifa de financiación de VA va directamente a Asuntos de Veteranos para ayudar a mantener el programa en funcionamiento durante las próximas décadas para que no invada a los contribuyentes.
No existe una regla estricta sobre cuánto es la tarifa de financiación; esto depende de las circunstancias financieras de cada prestatario, su categoría militar y el tipo de préstamo que está solicitando. Como regla general, el veterano promedio que solicita un préstamo hipotecario VA por primera vez normalmente pagará una tarifa de aproximadamente el 2.15 por ciento de la compra de la casa. Si él o ella se muda y recurre a un préstamo VA nuevamente, la tarifa podría aumentar a alrededor del 3.3 por ciento.
Algunos veteranos no tienen que pagar la tarifa, como aquellos que enfrentan una discapacidad relacionada con el servicio o los cónyuges sobrevivientes de veteranos que fallecieron en el servicio.
Puede encontrar el último desglose de las tasas de la tarifa de financiación aquí.
Otros cargos provienen de su prestamista. Pueden ser intereses, tarifas de cierre u otros cargos. El Departamento de Asuntos de Veteranos señala que el prestamista, no VA, establece la tasa de interés, los puntos de descuento y los costos de cierre. Estas tasas varían de un prestamista a otro, por lo que es importante darse una vuelta y comparar lo que se ofrece en el mercado hipotecario.
También están las tarifas convencionales, como la tasación de VA, la tarifa por obtener su informe de crédito, los impuestos estatales y locales y las tarifas de registro. Estos pueden recaer en el nuevo propietario, el vendedor o una combinación de ambos.
¿Cuánto puedo pedir prestado con un préstamo VA?
En su mayor parte, el programa de préstamos VA ofrece a los veteranos un préstamo de hasta $484,350 para una vivienda de una sola unidad sin ningún pago inicial. En 2019, estos límites se incrementaron en áreas de alto costo de los Estados Unidos. Los límites de préstamo se describen aquí.
¿Necesito buscar prestamistas?
Uno de los pasos clave en el proceso de préstamo VA es elegir un prestamista aprobado por VA para facilitar su préstamo hipotecario respaldado por VA. Compare porque cada prestamista tiene sus propias tasas de interés, tarifas de cierre y otros costos a considerar. Las tasas de préstamos VA no las establece el gobierno, por lo que fluctuarán de un prestamista a otro.
Algunos prestamistas también se enfocan principalmente en el programa de préstamos VA, atendiendo específicamente a clientes militares. Esta podría ser su mejor apuesta, ya que los prestamistas especializados de VA se sienten mucho más cómodos con el proceso de VA en comparación con los prestamistas que no están tan familiarizados con el programa.
¿Qué pasa con el resto del proceso de compra de vivienda?
Ahora que tiene un prestamista y su COE, puede precalificar para su préstamo, lo cual es un paso importante para ayudarlo a determinar cuánta deuda es factible asumir. En las etapas de precalificación, trabajará con el prestamista, revisando sus ingresos, historial de crédito, empleo y otros factores para calcular una cifra aproximada de cuánto puede pagar. También resolverá cualquier problema, como su calificación crediticia o su relación deuda-ingresos antes de llegar a las etapas de suscripción. Con un monto de aprobación previa en la mano, puede comenzar a buscar una casa.
En el proceso de búsqueda de una casa, ya sea que esté comprando una nueva construcción o personalizando una nueva casa, haga una lista de deseos de todo lo que está buscando en la casa ideal de su familia: la ubicación, la cantidad de habitaciones, baños y espacios comunes. , y su zona exterior ideal. Si está construyendo una casa nueva, trabaje en estrecha colaboración con su constructor para ejecutar su visión.
Finalmente, una vez que tenga un acuerdo de compra firmado, su prestamista puede solicitar una evaluación de VA. En este paso, VA evalúa la casa que se está considerando para financiamiento, inspecciona el espacio para asegurarse de que cumpla con los requisitos y, en última instancia, determina si es una inversión que vale la pena respaldar. Después de esto, ¡es hora de cerrar el trato y mudarse!
No se preocupe por esta etapa; según algunas estimaciones, el 73 por ciento de los préstamos VA se cierran en comparación con el 67,9 por ciento de los préstamos convencionales.
Lea más sobre los préstamos hipotecarios respaldados por VA en el sitio web del Departamento de Asuntos de Veteranos aquí, y consulte CasasNuevasAqui para conocer las casas de nueva construcción disponibles en su área.