¿Cómo Financiar una Casa Prefabricada?

Una forma de ingresar al mercado de bienes raíces de manera asequible es comprar una casa prefabricada. Antes de sumergirnos en cómo financiar una casa prefabricada, es importante tener en cuenta qué es una casa prefabricada.

“Las casas prefabricadas de hoy se construyen según el código de acuerdo con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) y en muchos casos se ven casi idénticas a las casas tradicionales”, dice Brad Nelms, presidente y director ejecutivo de ManufacturedHomes.com, con sede en Newport Beach.  “Las casas prefabricadas se diseñan y construyen en una fábrica para ser eficientes y luego se trasladan a una nueva ubicación, pero ya no están destinadas a moverse de un lado a otro”.

La principal diferencia entre una casa prefabricada y una casa construida en el sitio es un precio mucho más bajo. De acuerdo con un estudio reciente, el costo es entre un 10 y un 20 por ciento menor que construir una casa “construida con palos”.

Los constructores de viviendas prefabricadas ofrecen a los compradores una amplia variedad de diseños de viviendas y mejoras similares a las de los constructores tradicionales. Desde techos inclinados hasta casas de varios pisos y aquellas equipadas con controles de voz de alta tecnología, las casas prefabricadas modernas pueden tener todo lo que desee.

Obtener una hipoteca para una casa prefabricada no es más difícil que obtener un préstamo para una casa tradicional, solo tiene que pasar por un proceso diferente.

Los préstamos para casas prefabricadas provienen de varias fuentes: Fannie Mae y Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Agricultura de EE. UU. y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). En algunos casos, también puede obtener un préstamo personal.

Financiamiento de la FHA

Bajo el programa Título I, la FHA asegura préstamos para casas prefabricadas de la misma manera que garantiza préstamos para casas tradicionales. Los compradores de vivienda pueden usar su préstamo para obtener la casa prefabricada, el lote en el que se asienta o ambos.

Para obtener un préstamo respaldado por la FHA, la casa prefabricada debe considerarse un bien inmueble (lo que significa que está sobre una base permanente aprobada), al menos 400 pies cuadrados y debe pagar impuestos como bienes inmuebles. Además, la casa debe haber sido construida a partir del 15 de junio de 1976 y tener una certificación de HUD, de lo contrario, se considera propiedad personal, no bienes inmuebles.

Muchos prestamistas están felices de financiar casas prefabricadas aseguradas por la FHA. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estos no son préstamos o subvenciones del gobierno federal, simplemente están asegurados por la FHA. Se requiere un pago inicial de al menos el 3,5 por ciento y la tasa de interés debe ser fija durante todo el plazo del préstamo. Los préstamos de la FHA difieren de los préstamos hipotecarios tradicionales cuando se trata de la duración del préstamo. Una hipoteca típica tiene un plazo de préstamo máximo de 15 o 30 años. Los préstamos del Título I para casas prefabricadas tienen plazos de préstamo máximos más cortos:

Términos Máximos de Préstamo en una Casa Prefabricada

  • Casa prefabricada o prefabricada de una sola sección
  • Casa y lote: 20 Años
  • Casa prefabricada y lote: 15 Años
  • Casa prefabricada de varias secciones y lote: 25 años

Hay límites sobre cuánto puede pedir prestado al comprar una casa prefabricada con un préstamo de la FHA. Los montos máximos de préstamo para una casa prefabricada son más bajos que los de una casa tradicional, pero en vecindarios de alto costo, es posible que pueda aumentar aún más el máximo de su préstamo.

Montos Máximos de Préstamo para Casas Prefabricadas

  • Casa prefabricada sola: $70,000
  • Lote solo: $23,000
  • Casa prefabricada y lote: $93,000

Financiamiento de “Fannie” y “Freddie”

Si es propietario o planea comprar el terreno en el que se encuentra su casa prefabricada, puede ser elegible para un préstamo Fannie Mae o Freddie Mac respaldado por el gobierno. Los programas ofrecen hipotecas de tasa fija a 30 años o hipotecas de tasa ajustable 7/1 y 10/1 con tasas de interés y tarifas bajas.

La hipoteca MH Advantage de Fannie Mae está diseñada específicamente para aquellos que planean ser propietarios de sus casas prefabricadas y del terreno. Requiere:

  • Un pago inicial tan bajo como el 3 por ciento
  • Una calcomanía MH Advantage que garantiza que la casa tiene muchas de las mismas características que una casa construida en el sitio
  • La casa debe tener al menos 12 pies de ancho y un mínimo de 600 pies cuadrados
  • La casa debe estar unida a una base permanente

Al igual que Fannie Mae, los préstamos de Freddie Mac también requieren que los prestatarios sean dueños de la tierra, pero estos permiten que el propietario use la casa prefabricada como segunda casa. Estos préstamos tienen una amplia gama de términos: algunos son hipotecas de tasa fija, otros son hipotecas de tasa ajustable 7/1 y 10/1. Otros requisitos incluyen:

  • Un pago inicial de al menos el 5 por ciento
  • La casa no debe ser considerada una propiedad de inversión
  • La casa debe estar certificada para demostrar que la base cumple con los requisitos de HUD

Préstamos USDA

Los compradores que no tienen el dinero para el pago inicial pueden considerar un préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. Al igual que los préstamos de la FHA, el USDA asegura el préstamo de un prestamista participante, lo que le permite acceder a tasas de interés bajas.

Conocidos como “préstamos sin pago inicial”, son similares a otros programas en el sentido de que requieren que la casa se asiente sobre una base permanente y que tanto el terreno como la casa se financien juntos. También existen límites de ingresos para calificar para un préstamo hipotecario del USDA, pero varían según la ubicación y dependen de varios factores, como el tamaño de su hogar. Algunas de las restricciones adicionales sobre los préstamos del USDA incluyen:

  • La casa debe tener menos de un año y al menos 400 pies cuadrados
  • La casa debe estar certificada para demostrar que la base cumple con los requisitos de HUD
  • Una puntuación de crédito de 640 o superior garantiza un procesamiento optimizado; cualquier cosa menos debe cumplir con estándares más estrictos

Préstamos VA

Los veteranos pueden ser elegibles para préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Los préstamos VA para casas prefabricadas generalmente son más difíciles de obtener que los préstamos para casas convencionales, especialmente si tiene un puntaje crediticio bajo.

Algunos de los beneficios de los préstamos VA incluyen tasas de interés más bajas que los préstamos convencionales y cero pagos iniciales. Si bien no existe un requisito de seguro hipotecario, existe una tarifa de financiación de entre el 1,25 y el 3,3 por ciento para cubrir el costo de las ejecuciones hipotecarias.

Al igual que otras opciones de financiación, la casa debe estar unida a una base permanente y asentarse en un terreno que sea propiedad del prestatario. No hay requisitos mínimos de puntaje de crédito, pero los montos de los préstamos no pueden exceder el 95 por ciento del precio de compra. En cuanto a los términos, estos son los máximos:

  • Unidad de ancho simple con o sin lote: 20 años, 32 días
  • Unidad de doble ancho sola: 23 años, 32 días
  • Unidad de doble ancho y lote: 25 años, 32 días
  • Lote solo: 15 años, 32 días

Préstamos de Bienes Muebles

Si la casa prefabricada se considera propiedad personal o mueble, o si tiene dificultades para obtener financiación, es posible que desee considerar un préstamo personal. Estos préstamos requieren al menos un 5 por ciento de pago inicial y las tasas son generalmente más altas. Por otro lado, no hay aprobación de la propiedad involucrada. El préstamo se basa en su capacidad para pagar el crédito, no en la condición o antigüedad de la vivienda. Es posible que pueda obtener financiamiento más rápido, a veces en una semana o menos. Esta es una excelente opción si su casa prefabricada está sobre ruedas o si simplemente no puede financiarla de otra manera. Los términos y montos máximos del préstamo dependen de su historial de crédito y requieren negociación con su prestamista.

Préstamos con Garantía Hipotecaria

Primero, no puede estar bajo el agua en su hipoteca. Mostrar un historial de pagos al día será clave. También debe ser propietario del terreno en el que se asienta su casa prefabricada y debe tener una base permanente. Cualquiera que sea la ruta que elija para financiar su casa prefabricada, es una buena idea trabajar con un prestamista que se especialice en préstamos para casas prefabricadas. Pueden ayudarlo a navegar a través del proceso y conocer los matices de financiar una casa prefabricada mejor que los prestamistas que en su mayoría financian casas tradicionales.

Una vez que haya sido dueño de una casa prefabricada por un tiempo, puede comenzar a pensar en hacer algunas remodelaciones. Algunos expertos dicen que es difícil obtener un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito porque las casas prefabricadas se deprecian más rápido que las casas tradicionales. Si bien eso es generalmente cierto, es posible si cumple con varios criterios.

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