Solo el 10 por ciento de los 5,1 millones de casas que cambiaron de manos el año pasado eran nuevas.
Pero el 19 por ciento de los veteranos que compraron casas en 2015 compraron casas nuevas, al igual que el 21 por ciento de todos los compradores en servicio activo, según el primer perfil de compradores y vendedores militares de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
NAR sacó a relucir las razones estándar de la fuerte preferencia por casas nuevas entre los compradores militares: el deseo de evitar renovaciones y actualizaciones y la capacidad de personalizar. Pero estas son las razones por las que todos los compradores de casas nuevas prefieren las casas nuevas a las existentes.
¿Por qué los compradores militares prefieren las casas nuevas?
Los veteranos y el personal en servicio activo tienen un par de razones adicionales para comprar casas nuevas. Primero, a menudo es más fácil trabajar con constructores y su personal de ventas y, quizás, con sus compañías de préstamos afiliadas o prestamistas recomendados.
Algunos profesionales de bienes raíces tienen la idea errónea de que trabajar con compradores militares es demasiado complicado, especialmente cuando quieren hacer uso de sus beneficios de vivienda GI. Los vendedores también tienen una visión anticuada de cómo lidiar con los préstamos VA. Pero ese no es el caso con el representante de ventas de un constructor, la mayoría de los cuales están felices de caminar millas adicionales para los héroes de nuestra nación.
También es más fácil, y menos costoso, construir una nueva casa para los veterinarios heridos que adaptar una antigua. La cocina y los baños se pueden adaptar más fácilmente para sillas de ruedas, por ejemplo, los dormitorios principales del primer piso son la norma e incluso los pasillos se pueden construir más anchos si es necesario.
Préstamos Hipotecarios VA
Muchos militares no se dan cuenta de que tienen un beneficio de vivienda o cómo funciona. Según una encuesta de 2010 realizada por el Departamento de Asuntos de Veteranos, el 65 por ciento de los 22 millones de encuestados dijeron que tenían poca o ninguna comprensión del programa de préstamos hipotecarios del VA.
Además, el 32 por ciento dijo que ni siquiera sabía que existía y el 36 por ciento dijo que su prestamista ni siquiera discutió la opción de préstamo VA, a pesar de que un préstamo VA garantizado por el gobierno es a menudo la mejor inversión para el prestatario militar.
Esos números le parecen verdaderos a Louise Thaxton, una oficial de préstamos de Louisiana con Fairway Independent Mortgage que tiene una misión personal para asegurarse de que los soldados que regresan del Medio Oriente tengan una oportunidad justa de ser dueños de una casa.
Thaxton, que viaja por el país para Fairway enseñando a los agentes inmobiliarios cómo trabajar con militares, descubre que los compradores militares suelen ser jóvenes sin experiencia financiera.
Tony Nigro, director de operaciones de la Asociación de Veteranos para la Propiedad de Vivienda, está de acuerdo. “Es una burla que tan pocos de nuestros veteranos elegibles estén financiando sus casas” con préstamos VA, dice.
En algunos casos, dice Nigro, algunos veteranos han sido víctimas de “préstamos inferiores y más caros” por parte de aquellos que no tienen en mente sus mejores intereses. “Pero, con mucho, el factor más importante es la falta general de comprensión de cómo funciona el programa de préstamos VA”.
¿Cómo funciona el programa de préstamos VA?
Para empezar, el VA Loan Program no otorga préstamos directamente. Más bien, promete reembolsar a los prestamistas privados si un prestatario no cumple con los pagos de su hipoteca. Los prestamistas aceptan esa promesa como un sustituto de un pago inicial.
La ventaja básica para los prestatarios es que es posible que los prestatarios no tengan que poner nada de su propio dinero en el trato. La agencia no establece un tope sobre cuánto puede pedir prestado, pero existen otros límites.
El derecho básico disponible para cada veterinario es de $36,000. Pero los prestamistas generalmente prestarán cuatro veces esa cantidad sin un pago inicial. En consecuencia, en la mayoría de los lugares, los veteranos actualmente pueden pedir prestado hasta $417,000 sin aportar dinero en efectivo. Pero el límite es más alto en algunas áreas de alto costo como Denver ($458,800), el Distrito de Columbia ($625,500) y Honolulu ($721,050).
Por supuesto, puede pedir prestado más, pero por cada $4 dólares prestados por encima del límite, se le pedirá que aporte $1 de su propio dinero, o el 25 por ciento.
Incluso sin un pago inicial, los prestatarios del VA tienen que pagar una tarifa de financiación, al igual que otros prestatarios con un pago inicial bajo tienen que pagar el seguro hipotecario. Actualmente, la tarifa es del 2,15 por ciento del monto del préstamo. Pero se reduce al 1,5 por ciento con un pago inicial del 5 por ciento y al 1,15 por ciento si paga un pago inicial del 10 por ciento o más.
El VA no fija las tasas de interés. El prestamista hace eso y la tasa puede variar de un prestamista a otro. Pero la agencia limita la cantidad que se le puede cobrar por los costos de cierre. Y un prestatario inteligente de VA persuadirá al vendedor para que cubra algunos, o incluso todos, sus costos de cierre, hasta el 4 por ciento del monto del préstamo. Mejor aún, esos cargos, y la tarifa de financiamiento, se pueden agregar al monto del préstamo, por lo que los costos de bolsillo siguen siendo mínimos.
Otro beneficio de los préstamos VA es que son totalmente asumibles, lo que significa que pueden transferirse a su comprador cuando llegue el momento de vender, siempre que el comprador califique.
Los veteranos también pueden usar su beneficio de vivienda VA en una casa posterior, como un modelo de mudanza, si sus préstamos originales están pagados o si la persona que asume sus préstamos pendientes también es un veterano elegible.
En general, los hombres y mujeres que estuvieron en servicio activo durante al menos 90 días desde el 16 de septiembre de 1940 hasta el presente son elegibles para préstamos VA. Pero durante algunos períodos, se requiere un servicio continuo de 181 días. Los cónyuges sobrevivientes también son elegibles.
Deberá mostrarle a su prestamista un certificado de elegibilidad del VA. Puede obtener un COE en línea, por correo o a través de su prestamista.
Para obtener más información, visite el sitio web del Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. y haga clic en la pestaña de beneficios.