Guía del Comprador de Casa para Calcular una Hipoteca

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Comprar una casa nueva es un logro gratificante, pero no es barato. Después de un presupuesto cuidadoso y de ahorrar dinero para lo que probablemente sea la compra más importante que hará en su vida, es posible que se pregunte cuánto puede pagar la hipoteca.

Averiguar cuánto puede pagar por una casa puede pagar es un paso clave en el proceso de compra de una vivienda. Se necesita una gran cantidad de cálculos numéricos, tanto de usted como de su prestamista. Como regla general, los prestamistas generalmente sugieren que los posibles compradores de vivienda pueden financiar un préstamo que equivale aproximadamente a 2 a 2,5 veces su ingreso bruto. Si son una pareja que gana alrededor de $200,000 juntos, eso significa que puede pagar una hipoteca de al menos $400,000, por ejemplo. Pero esto no tiene en cuenta otros factores, como sus circunstancias financieras y personales individuales.

Veamos algunos factores para ayudarlo a determinar cuánta hipoteca puede asumir de manera realista.

Haga un recuento de sus ingresos, deudas y pago mensual potencial

Empiece por calcular sus propios números, de modo que pueda decidir, de forma independiente, la cantidad de hipoteca que puede pagar cómodamente sin que la mayor parte de sus ingresos se canalicen hacia el costo de su hogar, dejándolo con pocos ingresos para otras categorías del presupuesto de su hogar.

Sume sus ingresos mensuales de todas las fuentes de ingresos: su trabajo, ganancias de alquiler, inversiones: esto es lo que tiene para trabajar con su presupuesto. A continuación, haga un recuento de los pagos de sus deudas, como tarjetas de crédito, préstamos para estudiantes y líneas de crédito, y cuánto deberá comprometerse a pagarlos cada mes.

Considere también todos sus gastos mensuales no relacionados con la vivienda. Esto incluye ver los gastos de cuidado de sus hijos, los pagos del automóvil y los gastos fijos, incluidos los servicios públicos y las suscripciones.

¿Qué sobra? Esta cantidad puede utilizarse para el pago de la hipoteca, el seguro del propietario de la vivienda, los impuestos sobre la propiedad y otros gastos que acompañan a la propiedad de la vivienda. Pero debe andar con cuidado aquí. Si bien es posible que le quede una gran suma, no debe maximizar sus ingresos en su hipoteca; debe haber margen de maniobra para ahorrar gastos imprevistos. También puede tener otras prioridades en curso, como ahorrar para la jubilación.

Anotar todos sus ingresos y gastos es un gran ejercicio, ya que lo prepara precisamente para lo que los prestamistas evaluarán cuando determinen para cuánto lo calificarán en un préstamo.

Este paso también tiene en cuenta las necesidades individuales de su estilo de vida. Si bien los prestamistas y las calculadoras en línea usan un enfoque basado en fórmulas para decidir cuánto puede pagar, solo usted está en sintonía con cuánto gasta en entretenimiento o comidas fuera de casa, y cuánto está realmente dispuesto a recortar en gastos discrecionales para hacer su casa de sus sueños hecha realidad.

Considere la regla del 30 por ciento

Además de la táctica de 2 a 2,5 veces su ingreso bruto, los expertos en finanzas personales sugieren asignar del 25 al 30 por ciento de su ingreso bruto mensual para gastos de vivienda. El veintiocho por ciento es típicamente el número mágico aquí.

Los prestamistas llaman a sus pagos hipotecarios “PITI” o principal, intereses, impuestos y seguro (seguro de propiedad y seguro hipotecario privado, si es necesario). Su PITI no debería superar ese 28 por ciento.

En general, no debería gastar más del 36 por ciento en total en todas las deudas. Eso abarca todo, desde su hipoteca hasta su deuda de consumidor y los pagos de su automóvil. Una vez que sus gastos mensuales superan esta proporción, se adentra en aguas turbias ya que corre el riesgo de no tener suficiente dinero para cubrir su costo de vida.

Cómo calculan los prestamistas su préstamo hipotecario

No existen enfoques amplios sobre cómo los prestamistas determinan cuánto pueden pagar los consumidores de hipotecas, pero observan criterios casi idénticos en todos los ámbitos. Obtener información sobre lo que su prestamista cree que puede asumir y cómo deciden esto puede ayudarlo a construir su caso.

Esto es lo que dan prioridad y lo que debe tener en cuenta para ser un candidato estrella para un préstamo.

Su pago inicial. Este es el pago de la suma que realiza cuando compra su casa. La mayoría de los prestamistas requieren que los compradores de vivienda paguen el 20 por ciento del precio de compra de su vivienda para calificar para un préstamo convencional.

Es un compromiso considerable, así que si no tiene lo suficiente ahorrado o no quiere poner todos sus ahorros en el pago inicial, no se asuste. Hay opciones de préstamos que pueden adaptarse a pagos iniciales más pequeños. También puede contratar un seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés), o es posible que se le solicite, según su prestamista y préstamo, si no puede poner el 20 por ciento completo.

La cantidad que se compromete en el pago inicial ayuda a su prestamista a determinar el tamaño del préstamo que necesitará para pagar el resto de su casa. Cuanto mayor sea el pago inicial, menor será el préstamo y menor riesgo para los prestamistas.

Su puntaje crediticio y solvencia. Al igual que cuando solicita una tarjeta de crédito o una línea de crédito, su prestamista está realizando una verificación de antecedentes sobre usted, por lo que su mejor opción es poner sus problemas financieros en una fila. Considerarán su ingreso bruto, qué tan estable es su ingreso, cualquier beneficio del Seguro Social y, lo que es más importante, su puntaje crediticio. Su historial crediticio es increíblemente revelador: ¿ha incumplido préstamos antes y es puntual con los pagos?

Los solicitantes con un puntaje crediticio bajo podrían terminar pagando tasas de interés más altas en sus préstamos porque los prestamistas no los consideran confiables. Antes de solicitar un préstamo, obtenga sus informes de crédito de Equifax, TransUnion y Experian para asegurarse de que no haya sorpresas y de que pueda abordar cualquier problema.

Los prestamistas recompensan a aquellos con los puntajes crediticios más altos, una deuda mínima y pagos iniciales considerables con las tasas de interés más bajas. Por lo tanto, vale la pena que se ponga en la mejor salud financiera posible.

Su relación deuda-ingresos. Así como le aconsejamos que calcule todas sus deudas como parte de su panorama financiero, los prestamistas están haciendo lo mismo para determinar su relación deuda-ingresos o qué parte de sus ingresos se dedica a sus deudas.

Los prestamistas contabilizan todas sus obligaciones, incluidos los pagos de su tarjeta de crédito, préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes, líneas de crédito y manutención infantil, y consideran cuánto debe comprometerse con cada una de estas deudas.

Si el servicio de su deuda representa más del 36 por ciento de su ingreso bruto, su prestamista puede desconfiar de que sus ingresos sean insuficientes para cubrir todas sus deudas. Por eso es importante abordar sus deudas tanto como pueda antes de acercarse a los prestamistas para comprar una casa.

Vale la pena señalar que la relación deuda-ingresos no incluye sus gastos mensuales regulares como sus facturas y suscripciones.

Los términos de su préstamo. Si se compromete a ser propietario de una vivienda, está a punto de familiarizarse de cerca con el lenguaje hipotecario, desde las tasas de interés hasta los períodos de amortización.

Los términos de su préstamo (tasa de interés fija o variable, tipo de préstamo, duración del préstamo) también se tienen en cuenta en la ecuación que usan los prestamistas: por ejemplo, si está haciendo un pago inicial considerable en una casa de $400,000, probablemente obtendrá condiciones de préstamo más favorables en comparación con alguien que paga un 5 por ciento en una casa de $700,000.

En última instancia, su prestamista debe saber que puede manejar su préstamo y sus términos en función de sus ingresos, activos y pasivos.

El papel de las calculadoras hipotecarias en línea

Las calculadoras de hipotecas en línea están disponibles para ayudarlo a hacer los cálculos torpes para determinar cuánto puede pagar convencionalmente. Son un gran punto de partida a medida que obtiene una comprensión de lo que se tiene en cuenta en las ecuaciones de asequibilidad de la vivienda. En las opciones más básicas, simplemente ingrese sus ingresos, su pago inicial, sus deudas mensuales y la duración de su préstamo y la calculadora arrojará una cantidad de la hipoteca que puede pagar. Otros son más detallados preguntando por sus servicios públicos mensuales, dependientes, presupuesto de entretenimiento, gastos de vivienda, viajes y gastos varios.

Sin embargo, tome cada una de estas calculadoras con un grano de sal. Debido a que se aplican a la población en general, no tienen en cuenta sus circunstancias individuales, como la estabilidad de sus ingresos, si está planeando expandir su familia o si está envejeciendo y necesita mudarse a trabajo a tiempo parcial o afrontar gastos médicos y primas de seguro médico más elevadas.

Los expertos en finanzas personales también señalan que estas calculadoras analizan sus ingresos brutos y no consideran las deducciones del cheque de pago para impuestos, beneficios para empleados y otros programas.

Estas calculadoras, y para qué lo califica su prestamista en última instancia, tampoco tienen en cuenta su comodidad personal con las deudas. Algunas personas duermen mejor por la noche sabiendo que su hipoteca será manejable y maleable en caso de que se enfrenten a la pérdida del trabajo, goteras en el techo u otros gastos imprevistos. Otros cometen el error de calificar para un préstamo generoso y comienzan a comprar una casa en el extremo superior de lo que acaban de calificar. Recuerde, solo porque califique para una cierta cantidad, eso no significa necesariamente que pueda pagarla.

No se olvide de los otros gastos que vienen con la propiedad de una vivienda, especialmente si es la primera vez. Deberá comprar muebles nuevos, decoración del hogar y electrodomésticos potencialmente costosos, como un refrigerador o lavavajillas. También incurrirá en costos de cierre en la compra de su casa, que pueden ser hasta el 5 por ciento, o más, del monto del préstamo.

Y al igual que los inquilinos, debe tener en cuenta una red de ahorros de emergencia para cubrir los gastos de tres a seis meses.

Lo más importante

Haga su tarea con su propio cálculo numérico y juegue con varias calculadoras en línea para tener una idea de lo que puede asumir en una hipoteca.

Compare con varios prestamistas para ver qué ofrecen, qué productos tienen y qué tasas puede obtener. Incluso puede precalificar para un préstamo, que no está escrito en piedra ni garantizado, pero le brinda una idea de los tipos de préstamos que los prestamistas podrían ofrecerle y la cantidad de hipoteca que creen que puede pagar.

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