Comprar o Vender Primero, Esa es la Pregunta

Es la versión de las casas del clásico acertijo del pollo y huevo.

¿Qué hacer primero?: ¿Vender su casa existente antes de firmar un contrato para una casa nueva o comprar primero ese lugar nuevo y luego enlistar su casa vieja en el mercado?

Obviamente, la elección es muy personal, que implica al menos algún grado de peligro. Si vende primero y no puede encontrar una casa nueva que se ajuste a su factura, podría quedar sin hogar. Pero si arroja toda precaución al viento y compra su nueva casa antes de vender su hogar, podría quedar atrapado con dos hipotecas.

Sí, esas son posibilidades distintas y siempre habrá un poco de nerviosismo, si no agonía, en cualquier decisión que tome. La única vez que no es terriblemente estresante es cuando se muda de un alquiler.

Pero no tiene que haber mucha tensión, no si traza su curso de acción.

Siempre hay excepciones, pero la sabiduría popular entre los profesionales de bienes raíces es que generalmente es más práctico vender primero y luego comprar. Si nada más, dicen, vender primero lo pone directamente en el asiento del conductor, tanto yendo como viniendo.

Por un lado, no se enfrentará a plazos autoimpuestos. Puede mantener el mejor precio posible para su hogar actual durante el tiempo que desee. Si, por otro lado, ya compró esa nueva casa, podría verse obligado a aceptar menos de lo que necesita para que el próximo acuerdo funcione.

“Podría costarle miles si compra antes de vender”, me dijo hace unos años Dan Moriarty de RE / MAX Preferred en Greenwood, Indiana. “Es mucho más probable que tome menos por su casa, especialmente si tiene miedo”, perderá la nueva casa ante otro comprador.

Pero ese consejo es válido principalmente en situaciones en las que está comprando una casa existente. Si ese es el caso, estará en una posición de negociación mucho mejor. Es mucho más probable que los vendedores negocien con un comprador sólido que no tiene otra casa para vender o no tiene suficiente efectivo disponible para ir a un acuerdo a menos que venda su casa actual.

A la mayoría de los vendedores no les gusta sacar sus casas del mercado por un “tal vez”. Algunos ni siquiera aceptarán un contrato que sea “contingente” para que el comprador potencial venda su casa actual.

Pero si está comprando una nueva casa, una construida desde cero en el lote de su elección según sus propias especificaciones, debería tener tiempo suficiente para vender sus excavaciones actuales después de haber hecho sus elecciones y haber firmado el contrato con el constructor.

Eso no quiere decir que todavía quiera vender primero. De hecho, durante la recesión inmobiliaria más reciente, eso es lo que hicieron la mayoría de los compradores. Pero ahora que la recesión ha terminado y el valor de la vivienda está aumentando en la mayoría de los lugares, o al menos se mantiene firme, “los compradores están comenzando a poner sus casas en el mercado después de haber asegurado sus nuevas casas”, informa Jeff Benach, co- director de Lexington Homes, una constructora de viviendas del área de Chicago.

Benach informa que al menos la mitad de los clientes de su empresa en los últimos tiempos aún no han puesto sus casas en el mercado, con poco riesgo. “En este mercado, sus casas actuales se venderán dentro de tres meses”, dice. “Y dado que no entregaremos sus nuevas casas por unos buenos cinco o seis meses, hay mucho tiempo para vender. La mayoría de la gente puede trabajar con eso “.

Por supuesto, la vitalidad de su mercado inmobiliario local contribuirá en gran medida a disipar el miedo a quedarse atrapado en dos lugares. Si las casas se venden a buen precio, debe estar en buena forma, siempre y cuando le dé un precio realista a su antiguo lugar. Pero si nada se mueve, entonces puede que tenga que vender por menos de lo que desea, o necesita, para que el acuerdo funcione.

La Perspectiva Hipotecaria

Ahora, echemos un vistazo a esto desde una perspectiva puramente de préstamos hipotecarios. Aquí, la pregunta se reduce a si tiene los ingresos y los fondos para tener dos hipotecas. Si lo hace, está en buena forma para saltar a esa nueva casa.

Desafortunadamente, no muchos de nosotros estamos tan bien dotados monetariamente. Por lo tanto, todo se reduce a calificar para una hipoteca sobre la nueva casa y al mismo tiempo pagar la hipoteca de la antigua casa. Para tomar prestado de las buenas obras de Charles Dickens, llámelo “Cuento de dos hipotecas”. Y en estos días, la historia es mucho más amenazante de lo que solía ser.

Según Chris Carter, del Paramount Residential Mortgage Group en Naples, Florida, si su antigua casa no está bajo contrato en el momento en que solicita un préstamo para comprar la nueva casa, tanto el pago de la casa existente como el pago proyectado de la nueva el lugar debe incluirse en su cálculo de deuda a ingresos tan importante.

Si su casa anterior está al menos listada para la venta con un agente inmobiliario calificado, el prestamista puede aceptar activos de reserva equivalentes a seis meses del pago de su casa actual, dice Carter. Pero también señala que eso tendría que ser además de los activos líquidos que necesitará para el pago inicial y los costos de cierre en el nuevo lugar.

Siempre puede esperar para solicitar la nueva hipoteca hasta después de haber cerrado la venta de su antigua casa, o al menos hasta después de haber aceptado un contrato. Eso puede reducir semanas o incluso meses fuera del plazo de entrega. Y aunque muchos constructores ni siquiera comenzarán la construcción hasta que el comprador esté calificado y aprobado para una hipoteca, aún debe tener mucho espacio para respirar.

Entonces, también, no tiene que ser desastroso si tiene que cerrar el nuevo lugar antes de que se venda el antiguo. Si bien tal situación es, de hecho, estresante, no está exenta de su propia solución: puede abarcar el abismo financiero entre dos pagos de hipoteca con lo que se llama un préstamo tipo “puente”.

A veces llamado financiamiento de brecha, los préstamos puente pueden tener una duración de 90 a 180 días. En general, los prestamistas avanzarán entre el 76% y el 90% del valor de su casa actual, dependiendo de su situación financiera, para que pueda completar la compra de la nueva.

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